Nëse jeni duke shqyrtuar një investim në pronë në Azinë Juglindore, ka gjasa ta keni hasur lajmin: Indonezia sapo shpalli një plan prej 28 miliardë dollarësh për të krijuar qendra financiare ndërkombëtare në Xhakartë dhe Bali. Përgjigja e shkurtër për ata që mendojnë Phuketin ose Bangkokun: kjo është një zhvillim afatmesëm për t'u ndjekur, jo një arsye për të ndryshuar planet tani. Tajlanda ka avantazhe strukturore që Indonezia nuk mund t'i kopjojë brenda pak vitesh, veçanërish pronësinë 'freehold' për të huajt dhe një treg të pjekur, transparent.
Pyetja reale nuk është nëse Indonezia do të bëhet dikur një konkurrent serioz. Pyetja është kur investitorët mund të fillojnë të rialokojnë kapitalin dhe nëse pozicioni aktual i Tajlandës meriton një vështrim të freskët tani, jo pas pesë vitesh.
Sa e madhe është vërtet kjo shifër prej 28 miliardë dollarësh?
Shuma e shpallur nga Indonezia përfaqëson afërsisht 2,5% të PBB-së së vendit, sipas Nikkei Asia. Për krahasim, i gjithë Korridori Ekonomik Lindor i Tajlandës (Eastern Economic Corridor) vlerësohet në 45 miliardë dollarë, por ai shtrihet gjatë një dekade dhe mbulon industrinë në përgjithësi, jo vetëm sektorin financiar. Pra në terma relativë, bast i Indonezisë është agresiv, por krahasimi nuk është plotësisht i njëjtë.
Indonezia po bast-on te Bali, një ishull me rreth 4,4 milionë banorë dhe një bazë turistike të konsoliduar, duke u përpjekur të kombinojë tërheqjen e stilit të jetesës me infrastrukturë financiare, ngjashëm me modelin që Dubai zbatoi përmes DIFC-së.
Cili është pengesa e vërtetë ligjore për Indonezinë?
Këtu qëndron dobësia kryesore e projektit: të huajt në Indonezi nuk mund të mbajnë titull pronësie freehold (hak milik) mbi tokën. Opsionet e vetme janë e drejta e përdorimit (hak pakai, deri në 80 vjet) dhe e drejta e ndërtimit (hak guna bangunan). Ky është një kontrast i fortë me Tajlandën, ku të huajt mund të zotërojnë apartamente (kondominiume) me titull freehold, plotësisht në pronësinë e tyre.
Investitorët institucionalë kërkojnë siguri juridike që Indonezia ende nuk e ka ofruar. Ligji tokësor indonezian mbetet kompleks, procedurat e regjistrimit nuk janë transparente, dhe sistemi gjyqësor është i ngadaltë. Fondet e mëdha nuk janë të gatshme të angazhojnë kapital pa garanci për mbrojtjen e pronësisë, mekanizma arbitrazhi dhe një regjim tatimor të qëndrueshëm. Derisa këto çështje të zgjidhen, premtimet për incentiva mbeten kryesisht në letër.
Çfarë lehtësimesh tatimore po ofron Indonezia?
Paketa përfundimtare e incentivave nuk është finalizuar ende. Në diskutim janë: një përjashtim i mundshëm 100% nga tatimi mbi fitimin e korporatave për një periudhë të caktuar, sipas ligjit të ri PFII për qendrat financiare (Business Times), përjashtime nga tatimi mbi të ardhurat e huaja dhe dividentët, si dhe regjime të thjeshtuara vizash, përfshirë dispozita që mbajtësit e Golden Visa mund të mos trajtohen si rezidentë tatimorë indoneziane gjatë periudhës së vizës. Pa legjislacion të miratuar zyrtarisht, këto mbeten propozime, jo garanci.
Pse Tajlanda nuk po rri duarkryq?
Bangkoku po zhvillon vetë një kластер financiar, projektin One Bangkok, me investime nga Frasers Property dhe TCC Group të vlerësuara në 3,5 miliardë dollarë. Ndërkohë, Phuketi vazhdon të zgjerojë segmentin e vet të pronave premium. Kjo do të thotë që Tajlanda nuk po e pret pasivisht konkurrencën rajonale, por po investon në infrastrukturën e vet financiare dhe turistike.
Tajlanda mban gjithashtu avantazhe të tjera strukturore: infrastrukturë e pjekur, pronësi freehold transparente për të huajt në kondominiume, dhe mbi 35 milionë vizitorë turistikë në vitin 2025 (sipas TAT, Autoritetit Turistik të Tajlandës).
Cila është situata me infrastrukturën dhe monedhën?
Bangkoku ka dy aeroporte ndërkombëtare dhe një rrjet hekurudhor të konsoliduar BTS/MRT, krahas një infrastrukture bankare të thelluar. Xhakarta hapi vijën e saj të parë të metrosë vetëm në 2019, ndërsa Bali ende nuk ka asnjë sistem transporti hekurudhor.
Edhe faktori i monedhës peshon: rupia indoneziane humbi rreth 5% të vlerës kundrejt dollarit amerikan gjatë vitit të fundit. Bahti tajlandez ka treguar stabilitet më të madh, një faktor kritik për investitorët që llogaritin kthimet në monedhë të fortë.
Në anën tjetër, demografia favorizon Indonezinë në afat të gjatë: një popullsi prej 275 milionë banorësh kundrejt 72 milionëve të Tajlandës i jep Indonezisë një treg të brendshëm shumë të fuqishëm për të ardhmen.
A ndikohet momentumi i Phuketit nga kjo garë rajonale?
Aspak në afat të shkurtër. Sipas Bangkok Post, tregu i pronave luksoze në Phuket pritet të mbetet i fortë deri në 2026, i shtyrë nga rritja e çmimeve të tokës në zonat perëndimore si Bang Tao, Laguna, Layan, Kamala dhe Cherng Talay. Vilat e markuara (branded villas) po performojnë më mirë se kondominiumet mes blerësve ndërkombëtarë me pasuri të konsiderueshme.
Randimenti mesatar i qirasë mbetet tërheqës: 5-7% në vit për kondominiumet në Bangkok, dhe deri në 8-10% në Phuket gjatë sezonit të lartë.
Cilat zona të Tajlandës rezistojnë më mirë ndaj konkurrencës rajonale?
Zonat premium me ofertë të kufizuar dallohen qartë: Sukhumvit dhe Silom në Bangkok, Bang Tao dhe Laguna në Phuket, si dhe Bophut në Koh Samui. Këto zona tërheqin blerës për të cilët Indonezia thjesht nuk është një alternativë reale, për shkak të ndryshimit në regjimet ligjore të pronësisë dhe cilësisë së jetesës.
Përfundimi për investitorin shqiptar
Basti prej 28 miliardë dollarësh i Indonezisë është ambicioz dhe meriton vëmendje. Por mes shpalljes së një mega-projekti dhe fluksit real të kapitalit qëndron një hendek i mbushur me ligje, institucione dhe besim investitorësh, një hendek që Tajlanda e ka mbyllur prej dekadash. Për ata që investojnë sot, tregu tajlandez mbetet zgjedhja më e balancuar në Azinë Juglindore, kur peshohen së bashku kthimi financiar, mbrojtja ligjore dhe cilësia e jetesës.
Nëse po mendoni seriozisht për një investim në Phuket ose Bangkok, ekipi i Prona në Tajlandë mund t'ju ndihmojë të gjeni pronën që përshtatet me buxhetin dhe objektivat tuaja.
Burimi: Nikkei Asia