Përgjigje direkte për investitorët shqiptarë
Projekti quhet Red Line Missing Link dhe synon të lidhë tre aeroportet ndërkombëtare të Bangkokut (Don Mueang, Suvarnabhumi dhe U-Tapao) në një korridor të vetëm hekurudhor me shpejtësi të lartë. Sapo të finalizohet, distanca mes dy pikave më të largëta do të bëhet rreth 90 minuta, nga 3-4 orë me makinë sot. Për dikë që blen pronë në Tajlandë me mendësi investitori, kjo do të thotë një gjë e qartë: zonat përgjatë kësaj linje ende nuk e kanë 'çmuar' plotësisht potencialin e tyre të rritjes, por dritarja po ngushtohet shpejt.
Nëse e njeh tregun e Tiranës apo të bregdetit shqiptar, e di sa ndryshon vlera e një prone kur hapet një autostradë e re apo një lidhje e shpejtë me kryeqytetin. E njëjta logjikë po ndodh tani në lindje të Bangkokut, në zonën e njohur si Eastern Economic Corridor (EEC), vetëm se në shkallë shumë më të madhe.
Çfarë saktësisht po ndërtohet?
Projekti synon të përfundojë segmentin e munguar të BTS Red Line, duke krijuar një lidhje të pandërprerë mes Don Mueang (veriu i Bangkokut), Suvarnabhumi (lindja e kryeqytetit) dhe U-Tapao (provinca Rayong). Aktualisht udhëtarët detyrohen të ndërrojnë sistem transporti ose të përdorin rrugë tokësore. Linja e plotë do të mbulojë rreth 220 km dhe trenat janë projektuar të arrijnë shpejtësi deri në 250 km/orë në disa segmente.
Komiteti i Eastern Economic Corridor (EEC) po e rishikon aktualisht kontratën. Nëse bisedimet me partnerin aktual, Asia Era One, nuk përfundojnë me sukses, mund të hapet një tender i ri deri në 2028. Sipas raportimeve mbi rishikimin e politikës EEC, në kuadrin e ri PPP që po diskutohet, Asia Era One do të duhej të depozitonte garanci bankare rreth 160 miliardë baht, nëse ndryshohen kushtet e kontratës.
Pse ky projekt intereson investitorët e huaj
U-Tapao është caktuar zyrtarisht si aeroporti i tretë ndërkombëtar i Bangkokut dhe po kalon nëpër zgjerim, me kapacitet të planifikuar deri në 60 milionë pasagjerë në vit. Zona EEC përfshin provincat Chachoengsao, Chonburi dhe Rayong, me një PBB rajonale të kombinuar mbi 1.5 trilionë baht (sipas Office of the National Economic and Social Development Council, Tajlandë).
Segmenti i BTS Red Line mes Bang Sue dhe Rangsit funksionon që nga 2021, duke shërbyer tashmë korridorin verior të Bangkokut. Ky është pikërisht modeli që tregon çfarë ndodh kur linja e re hapet: prona brenda 1-2 km nga stacionet në linjat e transportit të shpejtë të Bangkokut historikisht janë vlerësuar 15-30% brenda 3-5 vjetësh nga lançimi.
Krahasimi me Singaporin është domethënës: një stacion MRT në distancë këmbësore zakonisht shton 10-25% në vlerën e banesave. Në Bangkok, efekti është konfirmuar tashmë përgjatë linjave BTS Sukhumvit dhe Silom, ku apartamentet pranë stacioneve tregtohen me një prim 20-35% krahasuar me njësi të ngjashme 5-7 minuta larg me makinë.
Cilat zona përfitojnë më shumë?
- Bang Sue - nyje kryesore hekurudhore, tashmë e lidhur me segmentin aktiv të Red Line
- Lat Krabang - mes Bangkokut dhe Suvarnabhumit, aktualisht zonë industriale me vlera toke relativisht të ulëta, por me potencial të fortë transformimi në hub rezidencial. Zhvilluesit po blejnë tokë këtu, ndonëse tregu i rishitjes ende nuk ka reaguar plotësisht.
- Si Racha (Chonburi) - çmimet mesatare të apartamenteve janë 50,000-80,000 baht/m², dy deri tre herë më lira se qendra e Bangkokut
- Pattaya - pret mbi 10 milionë turistë në vit në shifrat para-pandemike (Tourism Authority of Thailand); qasje direkte hekurudhore drejt dy aeroporteve do të rriste ndjeshëm aksesueshmërinë e saj
- Rayong - afër U-Tapao, me perspektivë rritjeje paralele me zgjerimin e aeroportit
Nëse projekti përfundon, dikush që jeton në Si Racha apo Pattaya mund të arrijë në qendrën e biznesit të Bangkokut brenda 45-60 minutash. Kjo ndryshon rrënjësisht logjikën e qirave: punonjës korporativë të zonave industriale EEC mund të jetojnë pranë bregdetit, ndërsa punonjës zyre nga Bangkoku mund të kalojnë fundjavat në plazh pa u bllokuar në trafik.
A janë çmimet aktuale ende 'të lira'?
Këtu qëndron pika më interesante për një investitor nga Shqipëria ose Kosova që vlerëson raportin çmim-potencial. Disa analistë të tregut tajlandez vërejnë se çmimet e tokës pranë Chonburi, Si Racha, Pattaya dhe Sattahip kanë mbetur afër niveleve të 7 viteve më parë, duke lëvizur më shumë në linjë me trendet afatgjata të tregut sesa me pritshmërinë spekulative për hekurudhën. Kjo sugjeron se 'primi i hekurudhës' ende nuk është reflektuar plotësisht në çmime në shumë zona.
Cilat janë rreziqet reale?
Projektet e mëdha infrastrukturore në Tajlandë shpesh vonohen. Linja e shpejtë është në diskutim që nga 2018, dhe procesi i rishikimit të kontratës EEC mund të shtojë edhe 12-18 muaj të tjerë. Investitorët me horizont nën pesë vjet duhet ta llogarisin seriozisht mundësinë e vonesës.
Megjithatë, prioritizimi i vazhdueshëm i qeverisë tajlandeze për këtë projekt brenda strategjisë EEC tregon gjasa të forta për përfundim eventual. Për ata që planifikojnë të vizitojnë dhe inspektojnë prona në Chonburi dhe Rayong, ky mbetet një moment i arsyeshëm: shumë lokacione ende nuk kanë absorbuar plotësisht 'primin e hekurudhës', ndërsa numri i zhvillimeve të reja cilësore në zonën EEC vazhdon të rritet.
Ekipi i Prona në Tajlandë ndjek nga afër zhvillimet e këtij projekti dhe mund t'ju ndihmojë të identifikoni pronat me potencialin më të mirë përpara se çmimet të reagojnë plotësisht.
Burimi: Nation Thailand
Pyetje të shpeshta
Çfarë është Red Line Missing Link dhe pse ka rëndësi?
Është segmenti hekurudhor i munguar që do të lidhë linjën veriore BTS Red Line me linjën e shpejtë drejt aeroportit U-Tapao. Pa të, tre aeroportet e Bangkokut nuk kanë lidhje direkte hekurudhore mes tyre.
Kur do të hapet linja e shpejtë mes tre aeroporteve?
Data e saktë nuk është finalizuar ende. Projekti po kalon nëpër një rishikim të ri nga Komiteti EEC, me mundësi tenderimi deri në 2028 sipas një skenari. Vlerësimet e tregut sugjerojnë se një lançim i plotë nuk ka gjasa të ndodhë para 2029-2031.
Si do të ndikojë hekurudha e shpejtë çmimet e pronave në Pattaya?
Qasja direkte hekurudhore me dy aeroportet e Bangkokut do ta bënte Pattayan dukshëm më të aksesueshme për turistë dhe të huaj rezidentë. Projekte të krahasueshme infrastrukturore në Azi historikisht kanë sjellë rritje çmimesh 15-30% brenda zonës së mbulimit të stacionit gjatë 3-5 viteve pas hapjes, ndonëse disa analistë lokalë vërejnë se çmimet e tokës në EEC kanë mbetur deri tani afër niveleve të shohura 7 vite më parë.
A mund t'i blejnë të huajt prona në zonën EEC?
Po. Shtetasit e huaj mund të zotërojnë apartamente (condo) me pronësi të plotë (freehold), me kusht që kuota e pronësisë së huaj në projekt të mos kalojë 49%. Toka dhe vilat zakonisht strukturohen përmes marrëveshjeve afatgjata me qira (leasehold), tipikisht 30+30+30 vjet.
Cilat zona përgjatë linjës ofrojnë potencialin më të mirë investimi?
Si Racha, Lat Krabang dhe periferitë e Pattayas. Këto lokacione kombinojnë çmime aktuale relativisht të ulëta me potencial të fortë rritjeje pasi linja hekurudhore të bëhet operacionale.