Përgjigja e shpejtë për ata që nxitojnë
Nëse keni një vilë apo tokë në Tajlandë të regjistruar në emër të një kompanie tajlandeze, lajmi është ky: DBD (Department of Business Development) ka nisur shqyrtimin më të gjerë të viteve të fundit, duke prekur 36.277 kompani me pjesëmarrje të huaj që mbajnë tokë në pronësi. Fokusi kryesor bie mbi 31.516 firma ku kapitali i huaj zyrtarisht qëndron nën 49%, pikërisht kufiri që lejon një shoqëri të regjistrohet si tajlandeze dhe të zotërojë tokë ligjërisht. Në shumë prej këtyre rasteve, aksionarët tajlandezë ekzistojnë vetëm në letër, ndërsa kontrolli real është në duart e investitorëve të huaj, dhe pikërisht këto skema janë në shënjestër.
Për komunitetin shqipfolës që ka investuar apo po mendon të investojë në Phuket, kjo nuk është thjesht një lajm administrativ nga Bangkoku. Është sinjal që modeli i përdorur prej vitesh, blerja e tokës përmes një kompanie tajlandeze me aksionarë 'të huazuar', po hyn në fazën e fundit të tolerancës.
Sa e gjerë është kjo fushatë dhe cilat rajone përfshin?
Sipas raportimit të Thairath, shqyrtimi shtrihet në 16 provinca, duke përfshirë Bangkokun bashkë me pesë provincat përreth, plus dhjetë provinca të mëdha turistike si Chonburi, Surat Thani dhe Phuket. Kjo tregon qartë se nuk bëhet fjalë për një aksion të izoluar në një treg të vetëm pushimesh, por për një ndryshim politikash në shkallë kombëtare.
Kuptimi praktik për një blerës nga Shqipëria, Kosova apo diaspora: nëse prona juaj gjendet në Phuket, Koh Samui (Surat Thani) apo në zonën metropolitane të Bangkokut, jeni brenda zonës së kontrollit të drejtpërdrejtë.
Cila është baza ligjore që rregullon pronësinë e tokës?
Ligji për Biznesin e të Huajve (Foreign Business Act, 1999) përcakton si 'kompani të huaj' çdo entitet me mbi 49% kapital të huaj; kompanitë nën këtë prag trajtohen si tajlandeze dhe mund të zotërojnë tokë. Land Code Act B.E. 2497 (1954) ndalon në parim pronësinë e drejtpërdrejtë të tokës nga të huajt, me një përjashtim të ngushtë për projekte të miratuara nga Board of Investment, që kërkojnë një investim minimal prej 40 milionë baht.
Pra, e vetmja rrugë "ligjore" e njohur historikisht ka qenë krijimi i një kompanie me shumicë tajlandeze. Problemi lind kur kjo shumicë tajlandeze është fiktive, thjesht një emër në regjistër, ndërsa paratë, vendimet dhe përfitimet vijnë nga i huaji.
Çfarë po kontrollon në realitet DBD?
DBD nuk po shikon vetëm regjistrin e aksionarëve në letër. Po hulumton kontrollin real: kush merr vendimet, kush ka financuar blerjen e tokës dhe kush përfiton nga të ardhurat. Praktikisht, autoritetet po ndjekin gjurmën e parasë dhe të pushtetit vendimmarrës brenda kompanisë, jo vetëm emrat në certifikatën e regjistrimit.
Sa e përhapur është kjo praktikë në Phuket?
Vlerësimet e tregut sugjerojnë se deri në 60-70% e vilave në pronësi të huaj në Phuket janë regjistruar përmes kompanive tajlandeze me aksionarë 'nominee'. Ky numër vetë tregon përse Phuket është një nga qendrat kryesore të kësaj fushate.
Si shembull konkret i zbatimit real: në një aksion të veçantë, faza e katërt e goditjes ndaj rrjetit 'nominee' në Phuket, në gusht 2026, çoi në 16 persona të ndjekur penalisht (10 tajlandezë, 6 shtetas të huaj, përfshirë kanadezë, rusë dhe një shtetas kazak), të lidhur me biznese që funksiononin nën pronësi fiktive. Në një hetim edhe më të gjerë mbi zotërimet e tokës në Phuket, u ekzaminuan 361 kompani, nga të cilat 149 subjekte juridike u identifikuan si zotëruese toke me aksionarë të huaj të dyshimtë, u ngritën 114 padi dhe u lëshuan 39 gjoba.
Çfarë rreziku real ekziston për pronarët aktualë?
Dënimet për strukturat 'nominee' arrijnë deri në 1 milion baht gjobë dhe/ose 3 vjet burg, sipas Ligjit për Biznesin e të Huajve. Por rreziku më i rëndë praktik nuk është gjoba, është detyrimi për shitjen e tokës brenda 180 ditëve. Nëse DBD përcakton se aksionarët tajlandezë janë vetëm nominale, Departamenti i Tokës mund të urdhërojë shitjen e pronës brenda këtij afati; nëse shitja nuk ndodh, autoritetet mund ta ankandojnë vetë tokën.
A prek kjo fushatë apartamentet (kondominiumet)?
Jo. Kondominiumet mbeten jashtë këtij shqyrtimi. Të huajt mund të zotërojnë njësi 'freehold' (pronësi e plotë) drejtpërdrejt, për sa kohë kuota e huaj në ndërtesë mbetet nën 49%, siç parashikon Ligji për Kondominiumet (1979). Kjo është një zonë e sigurt krahasuar me tokën dhe vilat e ndërtuara mbi të.
Cilat janë rrugët ligjore për një të huaj që dëshiron vilë në Tajlandë?
- Qira afatgjatë (leasehold) deri në 30 vjet, me opsione rinovimi (rinovimi nuk garantohet ligjërisht)
- Pronësi e ndarë: ndërtesa mbahet veçmas nga toka, ndërsa toka merret me qira
- Joint venture i vërtetë me një partner tajlandez që merr pjesë realisht në biznes dhe financim, jo thjesht një emër në letër
- Blerje kondominiumi me pronësi të plotë (freehold)
Pronat me qira (leasehold) zakonisht kushtojnë 15-30% më lirë se pronat ekuivalente me pronësi të plotë, por diferenca thelbësore mbetet: me leasehold ju merrni me qira tokën, nuk e zotëroni atë.
Pse po forcohet zbatimi pikërisht tani?
Presioni ndaj strukturave 'nominee' ka ardhur duke u rritur që nga viti 2022, kur komisionet parlamentare filluan të debatonin blerjen masive të tokës së huaj në zonat turistike. Presioni politik, rritja e çmimeve të tokës dhe shqetësimi publik për përqendrimin e kapitalit të huaj në lokacione premium e kanë përshpejtuar procesin drejt kësaj faze konkrete zbatimi.
Si do të ndikohet tregu i Phuket dhe Koh Samui?
Në afat të shkurtër, oferta mund të rritet, pasi disa pronarë do të preferojnë të shesin përpara se të marrin një urdhër zyrtar. Në afat të mesëm, tregu ka gjasa të zhvendoset drejt strukturave leasehold dhe kondominiumeve, gjë që mund të rrisë kërkesën dhe çmimet pikërisht në këto segmente.
Çfarë duhet të bëjë dikush që tashmë mban tokë përmes një kompanie tajlandeze?
Hapi i parë është një auditim ligjor i pavarur i strukturës aktuale. Nëse skema rezulton e cenueshme, një avokat mund të propozojë rikonfigurim: kalim në leasehold, futje e një partneri të vërtetë tajlandez, ose shitje e tokës me ruajtjen e të drejtave mbi ndërtesën. Për këdo nga bashkësia shqipfolëse që po e konsideron këtë hap, ekipi i Prona në Tajlandë mund të orientojë drejt profesionistëve ligjorë të duhur në Phuket.
Shkalla e këtij shqyrtimi, që përfshin 36.277 kompani në 16 provinca, tregon një ndryshim politik sistematik dhe afatgjatë, jo një fushatë të izoluar. Për investitorët ndërkombëtarë, mesazhi është i qartë: era e strukturave 'nominee' të pakontrolluara për blerjen e tokës tajlandeze po mbyllet. Ata që rikonfigurojnë herët do të mbrojnë si pasurinë ashtu edhe qetësinë e tyre, ndërsa ata që injorojnë sinjalin rrezikojnë shitje të detyruar dhe ndjekje penale.
Burimi: Thairath