Nëse keni një parcelë në Chonburi ose Rayong që e keni blerë vitin e kaluar me shpresën se një operator amerikan a kinez do t'jua kthejë në qendër të dhënash me çmim të trefishuar, ky artikull ju prek drejtpërdrejt. Nëse keni një apartament në Bangkok apo Phuket, mund ta lexoni me qetësi si informacion tregu, sepse nuk ju ndryshon gjë.
Autoritetet tajlandeze kanë ndaluar menjëherë 49 projekte aktive të qendrave të të dhënave në ndërtim. Mbi 117 aplikime shtesë mbeten të pezulluara derisa të hartohen rregulla të reja. Ndalimi zyrtar është vendosur për rreth një muaj, ndërkohë që rregullatorët punojnë për kritere mbi konsumin e burimeve dhe standardet e sigurisë.
Pse u ndalua gjithçka njëherësh
Shkaku është presioni te rrjeti elektrik dhe furnizimi me ujë. Bangkoku vetëm operon tashmë 34 qendra të dhënash, dhe pjesa më e madhe e projekteve të reja është përqendruar në Korridorin Ekonomik Lindor (EEC), pra në Chonburi, Rayong dhe zonën përreth Bang Na.
Kërkesa maksimale për energji elektrike në Tajlandë në 2024 kaloi 36.000 MW. Një kampus i vetëm hiperscale prej 100-200 MW është një pjesë e vogël e këtij totali, por një grup i tërë kampusesh të tilla në një provincë të vetme bëhet problem real për rrjetin. Dhe uji nuk është thjesht një detaj teknik: EEC kaloi një thatësirë të rëndë në 2020, që detyroi kufizime në marrjen e ujit industrial. Ajo përvojë e bën klauzolën e ujit në rregullat e reja gjithçka tjetër përveçse formalitet.
Sa do të zgjasë vërtet ndalimi
Zyrtarisht, rreth një muaj, koha që rregullatorëve u duhet për të hartuar dokumentin me kriteret e reja. Por precedenti rajonal tregon një histori tjetër.
Singapori vendosi një moratorium de facto për qendrat e reja të të dhënave në 2019 dhe e hoqi vetëm në 2022. Nuk u kthye te qasja e hapur, por futi një sistem kuotash: kapaciteti u bë përsëri i disponueshëm, por vetëm përmes alokimit konkurrues të lidhur me angazhime për efiçiencë energjetike. Malajzia, që përthithi pjesë të kërkesës së zhvendosur në Johor në ato vite, deri në 2024 kishte futur vlerësimet e veta për ujin dhe energjinë për vendndodhjet e reja.
Tajlanda duket se po ndjek të njëjtën rrugë, disa vite më vonë. Një muaj është koha që duhet për të shkruar një dokument, jo për të rivendosur në lëvizje procesin e miratimeve. Pas publikimit të kritereve, fillon një fazë e dytë, më e ngadaltë: rimiratimi i projekteve që u projektuan sipas supozimeve të vjetra për tarifat e ujit dhe të energjisë elektrike. Aty qëndron rreziku real për investitorët: jo në ndalimin vetë, por në mundësinë që një pjesë e konsiderueshme e 117 aplikimeve të ngrira thjesht të mos jetë më fitimprurëse sipas rregullave të reja.
Kush prek dhe kush nuk prek fare
Toka. Parcelat në brezat industrialë të Chonburi, Rayong dhe Samut Prakan u rivlerësuan gjatë 2024-2025 rreth narrativës së inteligjencës artificiale. Blerësit nuk paguanin për tokë, paguanin për një opsion që një hiperscaler të shfaqej dhe të nënshkruante kontratë. Ai opsion tani është më i lirë: derisa të publikohen kriteret, asnjë operator nuk do të nënshkruajë me çmimin e vjetër.
Kontraktorët dhe firmat e inxhinierisë. Ndalimi i 49 vendeve aktive të ndërtimit do të thotë pajisje të palëvizshme dhe ekipe në pritje, kosto që absorbohet diku në zinxhirin e furnizimit. Për investitorët e ekspozuar te aksionet e sektorit të ndërtimit, kjo është një tremujor me të ardhura të dëmtuara.
Projektet me përdorim të përzier. Depot dhe zyrat e marketuara rreth një qendre të dhënash fqinje si histori ankorimi, e humbën atë argument, të paktën për momentin.
Prona banesore. Këtu fillon keqkuptimi kryesor, dhe vlen të ndalemi pak më gjatë tek ai.
A sjell një qendër të dhënash qiramarrës? Jo
Gabimi më i zakonshëm në bisedat për techno-real estate në Tajlandë shkon kështu: po ndërtohet një qendër të dhënash pranë, pra një apartament në Sriracha ose Pattaya do të tërheqë profesionistë të huaj me qira.
Në realitet, nuk ndodh kështu. Një fabrikë me 3.000 punëtorë krijon kërkesë të qëndrueshme për qira. Një kampus hiperscale, pasi bëhet operacional, zakonisht ka staf të përhershëm nga disa dhjetëra deri në disa qindra punonjës, sipas vlerësimeve të industrisë, dhe një pjesë e konsiderueshme e tyre janë inxhinierë lokalë dhe personel sigurie. Faza e ndërtimit gjeneron mijëra vende pune, po e përkohshme, punë me pagë të ulët, e strehuar në konvikte punëtorësh, jo në apartamente 3 milionë bath.
Nëse modeli juaj i rendimentit të qirasë për Korridorin Lindor mbështetej te qendrat e të dhënave, rillogaritni pa to. Prodhimi, fabrikat japoneze e kineze, dhe porti Laem Chabang janë motorët e vërtetë të kërkesës për qira në Sriracha. Sallat e serverëve nuk kanë vend në atë listë.
Investimet e huaja që qëndrojnë pas gjithë kësaj
Kjo nuk është një valë spekulative pa themel. AWS ka një angazhim prej 5 miliardë dollarësh amerikanë për 15 vjet, të njoftuar në 2022. Google ka angazhuar 1 miliard dollarë amerikanë për një qendër të dhënash në Chonburi dhe një rajon cloud në Bangkok, të njoftuar në shtator 2024. Këto janë kontrata afatgjata, jo dëshira.
Si shkallë referimi, aplikimet për investime të huaja në Tajlandë u rritën 80% nga një vit në tjetrin në gjysmën e parë të 2026, duke arritur 1,37 trilionë bath (rreth 40,6 miliardë dollarë amerikanë), pjesa më e madhe e lidhur me AI dhe qendra të dhënash. Kjo shifër tregon sa i madh ishte bërë tubacioni i projekteve para ngrirjes, dhe pse rregullatorët vendosën të veprojnë tani, jo më vonë.
Çfarë duhet të bëni tani nëse mbani tokë industriale
Pozicioni ynë: mos blini tokë të etiketuar për zhvillim teknologjik derisa të publikohen kriteret e energjisë dhe ujit. Për marrëveshjet paraprake të nënshkruara tashmë, kërkoni rinegocim të afateve dhe çmimit. Arsyetimi është i thjeshtë: kushtet rregullatore kanë ndryshuar, pra data e mbylljes duhet të lëvizë derisa të dalin rregullat.
Nëse parcela juaj është blerë para 2024 me çmim industrial dhe gjeneron ndonjë të ardhur aktuale, mbajeni. Nëse është blerë në 2024-2025 me premium dy a tre herë mbi tokën fqinje të krahasueshme, thjesht për t'ia rishitur një operatori, dritarja e daljes po ngushtohet, dhe ia vlen të kërkoni një blerës për një përdorim tjetër, si logjistikë, prodhim i lehtë ose depozitim.
Shpërfilleni gjithë këtë nëse buxheti juaj është nën 10 milionë bath dhe po blini shtëpi për vete ose për qira turistike. Kjo dramë rregullatore rreth sallave të serverëve nuk ju prek fare, dhe këtu ekipi i Prona në Tajlandë mund t'ju ndihmojë të fokusoheni te ajo që ka rëndësi reale për ju: apartamente në Phuket me kërkesë të qëndrueshme turistike, jo parcela të lidhura me një narrativë teknologjike të paqëndrueshme.
Një vërejtje praktike: vlerësimi i tokës industriale në Chonburi nga distanca është pothuajse i pavlefshëm. Ajo që ka rëndësi janë rrugët e aksesit, afërsia me nënstacionin elektrik dhe infrastruktura e marrjes së ujit, detaje që mund t'i konfirmoni vetëm në terren.
Do të shkojnë hiperscalerët në Malajzi ose Vietnam?
Disa nga kërkesa mund të zhvendoset, po Johor vetë ka përballur kufizime energjie dhe uji, dhe Malajzia ka futur vlerësime shtesë për vendndodhjet e reja. Angazhimet afatgjata në shkallën e 5 miliardë dollarëve të AWS-it ose 1 miliardit të Google-it nuk shpërbëhen nga një pauzë njëmujore. Kjo do të thotë se konkurrenca rajonale ekziston, por nuk është aq e thjeshtë sa ta zëvendësosh Tajlandën brenda natës.
Burimi: The CITY Asia