Imagjinoje kështu: një investitor nga Tirana ka kursyer 130,000 dollarë dhe ka vendosur t'i vërë në një apartament në Rawai. Para dy vjetësh, llogaritja ishte e thjeshtë, sepse paratë 'nuk bënin asgjë' të parkosura në bono thesari. Tani ai dollar i parkosur në një instrument pa rrezik paguan 4.8% në vit, pa qira për t'u mbledhur, pa avari për t'u riparuar. Kjo e vetme e ndryshon tërësisht bisedën.
Rendimenti i bonos 10-vjeçare të Japonisë ka kaluar 3% për herë të parë prej rreth tre dekadash, sipas The Japan Times. Për një treg ku borxhi sovran afatgjatë qëndroi pranë zeros për njëzet vjet, kjo nuk është zhurmë e zakonshme. Është një ndryshim regjimi në koston e parasë, dhe valët e tij shkojnë shumë larg Tokios, madje edhe tek mënyra si investitorët ndërkombëtarë vlerësojnë pasuritë e pushimeve në Tajlandë.
Cili është përgjigja e shpejtë për blerësin në Phuket?
Rendimenti amerikan 10-vjeçar pranë 4.8% dhe ai japonez sipër 3% nuk ndikojnë drejtpërdrejt çmimet e pasurive në Phuket, sepse shitjet për jorezidentë bëhen thuajse gjithmonë cash, pa hipotekë. Efekti është indirekt: kur paraja e sigurt paguan kaq shumë, blerësit presin ose rendiment më të lartë nga prona, ose zbritje në çmim para se të firmosin. Euronews raporton se kjo është hera e parë prej vitit 1996 që bono 10-vjeçare japoneze arrin këtë nivel, ndërsa tregjet çmojnë 80-90% shanse që Banka e Japonisë të rrisë përsëri normat, ndoshta në 1.25% në mbledhjen e shtatorit.
Rendimenti amerikan 2-vjeçar qëndron rreth 4.41%, dhe nafta Brent tregtohet pranë 95 dollarëve për fuçi. Kjo diferencë e ngushtë midis 2-vjeçarit dhe 10-vjeçarit tregon se tregjet presin norma të larta të qëndrojnë gjatë, jo thjesht për një tremujor.
Pse rëndon bono japoneze mbi 3% për tregjet aziatike?
Japonia ka qenë tri dekada burim kapitali të lirë për gjithë rajonin. Kur borxhi afatgjatë vendas fillon të paguajë mbi 3%, pjesë e këtij kapitali japonez kthehet në shtëpi, dhe investimi ndërkufitar në pasuri të paluajtshme dhe aksione në Azi tani konkurron kundër një norme reale, jo më kundër zeros.
Këtu shfaqet edhe koncepti i 'vigjilentëve të bonove' (bond vigilantes), një ide e vjetër që u ringjall: tregjet po kërkojnë një premium për rrezikun fiskal në Japoni, Britani, Francë dhe Gjermani, të gjitha me plane shpenzimi ambicioze qeveritare. Pritjet për bankat qendrore janë kthyer nga lehtësim drejt shtrëngimi të mëtejshëm, gjë që godet së pari sektorët me kthim afatgjatë.
A do të bien çmimet e pasurive në Phuket?
Jo domosdoshmërisht, dhe këtu qëndron pika që shumica e blerësve e humbin. Kur nafta Brent qëndron pranë 95 dollarëve, logjistika, çimentoja, xhami dhe transporti i materialeve rëndohen nga çmimi i karburantit. Zhvilluesit zakonisht e kalojnë këtë kosto në fazat e ardhshme të projektit, jo në njësitë e shitura tashmë me çmim fiks. Pra në tregun primar, pritja për çmime më të ulëta ndërkohë që kostot e ndërtimit rriten, nuk është gjithmonë logjike.
Në tregun sekondar historia ndryshon. Një shitës kapitali i të cilit ishte pjesërisht i vendosur në bono afatgjata tani sheh një humbje në letër. Ai shitës ose negocion për të shmangur materializimin e humbjeve diku tjetër, ose e tërheq listimin dhe pret. Të dyja skenarët po ndodhin njëkohësisht në tregun sekondar të Phuket-it, dhe secila pronë duhet vlerësuar individualisht, jo sipas çmimit mesatar për metër katror në një zonë të caktuar.
Baht-i tajlandez do të dobësohet me dollarin e fortë?
Ka një besim të përhapur, se një shitje masive e bonove dhe një dollar i fortë e bëjnë automatikisht pasurinë tajlandeze më të lirë për blerësit me monedha të huaja. Historia e fundit tregon të kundërtën: baht-i sillet shpesh si monedhë rajonale strehe (safe-haven), falë një llogarie rrjedhëse të fortë, hyrjeve nga turizmi, dhe një komponenti të madh ari në rezerva. Ai zbritje monedhe që shumë presin thjesht mund të mos materializohet kurrë, dhe të buxhetosh çmimin e hyrjes duke e pritur, është një strategji e dobët.
Mendimi im: buxhetoni çmimin sipas kursit aktual të këmbimit, me një marzh sigurie, jo sipas një parashikimi për baht-in që mund të mos vërtetohet kurrë.
Cili rendiment qiraje është realist në Phuket në 2026?
Vlerësimet e tregut sugjerojnë se një rendiment neto 5-7% në vit, pas taksave, tarifave të menaxhimit dhe mirëmbajtjes, është një gamë realiste pune. Çdo ofertë që promon rendiment të garantuar mbi dhjetë përqind meriton një shqyrtim të kujdesshëm të kushteve të garancisë dhe të gjendjes financiare të garantuesit.
Kur një normë pa rrezik në dollarë paguan 4.8% në vit, çdo pronë që gjeneron të ardhura duhet të justifikojë pse është më e mirë. Një apartament në Phuket me rendiment neto 5-6% në vit pas taksave dhe tarifave të menaxhimit pushon të jetë tregim i qartë për dikë që mendon në dollarë e nuk ka ndonjë synim të jetojë atje. Mbetet ende një tregim i mirë për dikë me horizont 7-10 vjet që bazohet te vlerësimi i kapitalit, por argumenti i pastër i rendimentit është më i dobët sot sesa ishte dy vjet më parë.
Pozicioni im: blerja e pasurisë turistike thjesht për të ardhura nga qiraja ka kuptim vetëm kur okupimi mbështetet nga të paktën dy sezone historiku real rezervimesh, jo nga një parashikim zhvilluesi. Nëse buxheti është nën 150,000 dollarë dhe prona blihet kryesisht për rishitje brenda dy-tre vjetësh, shumica e këtyre konsideratave mund të lihen mënjanë. Në atë afat kohor, vendndodhja dhe faza e ndërtimit peshojnë më shumë sesa kurba e normave në Tokio.
Si e ndryshon viza e qëndrimit të gjatë llogaritjen për blerësit e apartamenteve?
Programi i vizës afatgjatë i Tajlandës tani ofron një vizë njëvjeçare për të huajt që blejnë një apartament me vlerë të paktën 3 milionë baht, ose që marrin me qira për të paktën 85,000 baht në muaj, sipas Bangkok Post. Kjo është një prag konkret ligjor, jo thjesht një dëshirë, dhe tashmë po formëson vendimet e blerësve në Phuket krah për krah me pamjen financiare të përshkruar më sipër.
Home In Phuket vëren se tregu i pasurive në Phuket për 2026 po bëhet më i balancuar dhe i orientuar drejt investitorëve afatgjatë, me kërkesë në rritje për rezidenca të markës dhe vila me shërbim nga blerës nga Rusia, Australia, Kina dhe më gjerë.
Çfarë duhet të bëjë një blerës me kapital të lidhur në një fond bonosh?
Materializimi i një humbjeje në letër për të financuar hyrjen në një pasuri jolikuide rrallë ia vlen. Zakonisht është më e mençur të presësh që instrumentet me afat të shkurtër të maturohen dhe të përdorësh paranë e liruar për blerjen, sesa të shesësh me humbje bonot afatgjata për të nxituar hyrjen në Phuket.
Këtu qëndron edhe pika më praktike për çdo blerës shqiptar: Phuket-i, në këtë tablo, duket si treg që shpërblen blerësit me para gati në dorë dhe pa presion kohor. Konkurrenca nga blerësit e varur nga hipoteka është minimale për vetë faktin se hipotekat për jorezidentë praktikisht nuk ekzistojnë, dhe shitësit me portofole bonoje të goditura janë bërë dukshëm më të gatshëm për të negociuar. Kushdo që planifikon një udhëtim shikimi sezonin e ardhshëm duhet të buxhetojë më shumë se dy ditë për të. Diferenca e çmimit midis pronave të krahasueshme në Rawai dhe Bang Tao shpesh varet nga detaje që bëhen të dukshme vetëm personalisht, jo nga një listë online.
Burimi: The Japan Times