Nëse keni një vilë në Phuket të regjistruar në emër të një kompanie tajlandeze me shumicë aksionesh tajlandeze, nga maji 2026 ajo kompani mund të përfundojë në listën e verifikimit të thelluar, edhe nëse e keni blerë tokën shtatë vjet më parë. Pragu që aktivizon kontrollin: pagesa në para në dorë prej 2 milionë baht ose më shumë, ose një pasuri e vlerësuar mbi 5 milionë baht. Ligji nuk ka ndryshuar, por mënyra si zyrat tokësore e kontrollojnë atë ligj tashmë është krejt tjetër gjë.
Në maj 2026, Departamenti i Tokave i Tajlandës dërgoi tri qarkore me shenjën "më i urgjentshëm" në çdo zyrë tokësore provinciale. Brenda pak javësh, blerësit në Chonburi dhe Phuket filluan të përballen me pyetje që më parë rrallë bëheshin në sportelin e regjistrimit: nga erdhën paratë e aksionarit tajlandez, çfarë pune bën ai, pse kuota e tij u pagua në cash.
Çfarë ndryshoi realisht me tri qarkoret e majit 2026?
Asgjë në vetë ligjin. E huaj nuk mund të zotërojë tokë në Tajlandë sipas Land Code, dhe një kompani me shumicë tajlandeze teorikisht mundet. Çka ndryshoi është infrastruktura e verifikimit: zyrat tokësore tani janë të detyruara të kryqëzojnë të dhënat e kompanisë me bazën e Department of Business Development (DBD), të kërkojnë dokumente financiare dhe të organizojnë vizita në terren për të parë nëse struktura është reale.
Kjo është pika kyçe që humbet shpesh në bisedat mes shqiptarëve që mendojnë të blejnë në Phuket: rregulli për "51% aksione tajlandeze" ka qenë në letër prej vitit 2006. Ministria e Brendshme e provoi ta forconte atëherë, duke udhëzuar zyrtarët të shqyrtonin aksionarë tajlandezë me të ardhura minimale dhe kompani të krijuara pak para blerjes. Por udhëzimet ekzistonin dhe mjetet për t'i zbatuar jo. Një zyrë provinciale shihte një dosje me letra, jo një bazë të dhënash të lidhur.
Ajo çka ndodh tani është pikërisht kjo lidhje. Zyrtari mund të shohë kush pagoi realisht kapitalin e regjistruar dhe si, si dhe të dërgojë dikë të verifikojë nëse një drejtor tajlandez jeton vërtet në atë pronë. Zbatimi nuk varet më nga vullneti i një nëpunësi të vetëm.
Cili është pragu që aktivizon kontrollin e origjinës së parave?
Kontrolli i thelluar nis kur ka pagesë në cash prej 2 milionë baht ose më shumë, ose kur pasuria e vlerësuar kalon 5 milionë baht. Mbi këtë vijë, zyra hetohet burimin e fondeve, të ardhurat dhe punësimin e të gjithë personave të përfshirë në transaksion, jo vetëm të blerësit të huaj, por edhe të aksionarëve tajlandezë.
Kompanitë me pjesëmarrje të huaj në kapital, aksione ose kontroll mbi një prag të caktuar shënjohen si me risk të lartë dhe kalojnë në shqyrtim më të thellë: regjistri i aksionarëve, dosjet e DBD-së, dokumentet financiare, kontratat dhe inspektimi fizik i pronës.
Departamenti thekson qartë një gjë që meriton të theksohet edhe këtu: klasifikimi si "me risk të lartë" është vetëm një filtër shqyrtimi, jo një konstatim faji. Një kompani në atë listë nuk konsiderohet automatikisht e fajshme, por dokumentacioni do t'i duhet gjithsesi.
A prek kjo edhe kompanitë e blera para vitesh?
Po, dhe kjo është ndoshta pjesa që shqetëson më shumë pronarët ekzistues. Rregullat zbatohen jo vetëm për transaksione të reja, por edhe për struktura pronësie ekzistuese, përfshirë kompani që kanë blerë tokë pesë ose dhjetë vjet më parë. Investigime tashmë janë në zhvillim për mijëra kompani në Phuket, Samui, Koh Phangan dhe Krabi, aty ku struktura klasike me 51% aksione tajlandeze fsheh menaxhim dhe financim tërësisht të huaj, dhe disa entitete të lidhura me prona rishqyrtohen edhe për shqetësime të mundshme pastrimi parash.
Skema në vetvete është më e vjetër se shumica e përdoruesve të saj aktualë. Ajo u formua në gjysmën e dytë të viteve 1990, pas krizës financiare aziatike, kur Tajlanda hapi tregun e pasurive të patundshme për kapitalin e huaj pa prekur kurrë Land Code. Të huajve u dha e drejta e pronësisë së plotë (freehold) për apartamente dhe kontrata qiraje, por toka mbeti jashtë kësaj hapjeje. Tregu u përgjigj me një zgjidhje praktike: një kompani tajlandeze ku 51% e aksioneve mbahen nga shtetas tajlandezë, ndërkohë që kontrolli real qëndron te investitori i huaj përmes aksioneve preferenciale me të drejta vote të pabarabarta, marrëveshjeve për peng aksionesh dhe prokurave. Rrugë të tëra me vila në Koh Samui, Hua Hin dhe në bregdetin perëndimor të Phuket janë strukturuar pikërisht kështu.
Çfarë ndodh me kompanitë "paketë" të krijuara për një blerje?
Kjo është pika e parë ku struktura e vjetër thjesht bie. Kompania "paketë" e krijuar një javë para mbylljes së transaksionit, me tre aksionarë tajlandezë pa asnjë të ardhur të dokumentuar dhe pa lëvizje llogarie, nuk kalon më pa u vënë re. Është pikërisht ky tip strukture që zyrat tokësore mund ta identifikojnë tani me një kërkim të thjeshtë kryq në DBD.
Keqkuptimi i dytë që bie: besimi se një letër nga bashkëshortja tajlandeze, që konfirmon karakterin personal të parave, mbyll përgjithmonë dosjen. Ajo letër zgjidh vetëm një regjistrim specifik, jo strukturën në themel të problemit, sepse nëse toka është në emër të një kompanie dhe jo në emër të saj personalisht, struktura mbetet e ekspozuar ndaj shqyrtimit të mëvonshëm.
Dhe ka një pikë të tretë që tregu preferon ta shpërfillë: Land Code lejon autoritetet të urdhërojnë shitjen e detyruar të tokës të fituar në mënyrë të kundërligjshme brenda një afati të caktuar, dhe të detyrojnë shitjen nëse urdhri nuk zbatohet. Në praktikë, tregu nuk ka parë konfiskime masive, dhe nuk pres t'i shohë tani. Politikisht do të ishte tepër i kushtueshëm për një vend ku blerësit e huaj zënë një pjesë të konsiderueshme të kërkesës në provincat turistike. Rezultati më realist është më i qetë dhe më shqetësues në praktikë: një rishitje që ngec për muaj të tërë ndërsa një strukturë me risk të lartë kalon shqyrtimin, me zbritjen e çmimit që zgjerohet ndërsa blerësi tërhiqet.
Kompania tajlandeze apo qiraja afatgjatë: cila mbron më mirë?
Kjo është pikëpamja ime dhe e them qartë: nëse jeni duke vendosur mes një kompanie tajlandeze dhe një kontrate qiraje afatgjatë të regjistruar për një shtëpi me tokë, zgjidhni qiranë. Një qira 30-vjeçare, e regjistruar në zyrën tokësore mbi titullin chanote, jep të drejta më të dobëta se pronësia, por nuk kolapson gjatë auditimit dhe nuk ju kthen në subjekt të një çështjeje penale.
Kushti ku ky këshillë nuk zbatohet: nëse buxheti juaj është 5-6 milionë baht dhe kërkoni një apartament (kondo) të përfunduar, asnjë prej këtyre çështjeve nuk ju prek. Nuk ka kompani, nuk ka "nominee", dhe nuk ka prag të origjinës së fondeve që aktivizohet nga vlera e vlerësuar, sepse thjesht nuk ka çka të strukturohet. Njësia kondominiale brenda kuotës 49% pronësi e huaj mbetet forma e vetme e pronësisë së plotë (freehold) e disponueshme për të huajt, dhe mbetet opsioni më "i mërzitshëm", por edhe më i sigurt, në tavolinë.
Një vërejtje meriton të bëhet para se ta hedhim tërësisht poshtë strukturën korporative: nuk është e gjitha e vdekur. Një kompani me operacione reale, partnerë tajlandezë të vërtetë, kapital të paguar siç duhet dhe disa vite me dosje financiare të pastra, kalon shqyrtimin. Problemi është se një kompani e tillë kushton para reale dhe kërkon një biznes të vërtetë prapa saj, jo një guaskë.
Çfarë rreziku penal ka aksionari tajlandez "nominee"?
Strukturat me aksionar fasadë mbeten çështje penale sipas Foreign Business Act, me gjoba nga 100.000 deri në 1 milion baht dhe deri në tre vjet burg, për blerësin e huaj dhe për shtetasin tajlandez që pranon të veprojë si aksionar fasadë. Kjo është pikërisht arsyeja pse gjetja e dikujt të gatshëm të marrë atë rol është bërë më e kushtueshme se më parë.
Në nivel kombëtar, mbi 46.000 kompani me pjesëmarrje të huaj janë tashmë nën auditim për struktura të dyshuara "nominee", sipas raportimeve të industrisë për krizën e vitit 2026. Ky nuk është një numër simbolik, tregon shkallën e vërtetë të problemit që Departamenti i Tokave po përpiqet ta adresojë.
Çfarë duhet të bëjë dikush që ka tashmë një vilë të mbajtur nëpërmjet një kompanie?
Hapi i parë praktik: kërkoni një ekstrakt të kompanisë nga DBD dhe shihni saktësisht çfarë sheh zyra tokësore. Kushton pak dhe merr një ditë, dhe një vendim për ristrukturim është më mirë të merret shumë kohë para se të doni ta shisni pronën, jo në momentin kur një blerës potencial tërhiqet për shkak të vonesave në verifikim.
Nga aty, zgjedhja qëndron mes dy rrugëve: ta ktheni kompaninë në përputhje të plotë me kërkesat (aksionarë realë, kapital i dokumentuar, raportim aktiv), ose ta konvertoni në një qira afatgjatë të regjistruar. Rruga e dytë zakonisht kushton më lirë sesa problemet që dalin në momentin e rishitjes.
Një detaj praktik për këtë vit: transferimi i titullit në zyrën tokësore kërkon ose prezencë personale, ose një prokurë e hartuar strikt sipas formës juridike tajlandeze, dhe zyrat janë bërë dukshëm më rigoroze për të kërkuar praninë personale. Parashikoni dy deri në tre ditë pune për radhën, vlerësimin dhe draftin bankar kur planifikoni udhëtimin tuaj.
Burimi: Restate.ru