Në zyrën e tokës në Phuket, dikur mjaftonte të dorëzoje letrat dhe nënpunësi i vulosjte pa i hapur mirë. Tani po pyet gjëra që para dy vitesh askush nuk i shqetësonte: nga i keni marrë paratë aksionerët tajlandezë për të paguar aksionet e tyre, a keni deklaruar të ardhura, pse jetoni në tre province të ndryshme dhe nuk njiheni njëri me tjetrin. Këto pyetje nuk janë paranojë e një nëpunësi të vetëm. Të dhënat po kontrollohen tani në kryqëzim me bazën e Departamentit të Zhvillimit të Biznesit (DBD).
Përgjigja e shkurtër për këdo që planifikon të blejë pronë në Tajlandë në 2026: nuk ka pasur asnjë zbutje të rregullave për të huajt. Ajo që ka ndodhur është se shteti tajlandez filloi më në fund të zbatojë ligje që kanë qenë në letër prej vitesh. E vetmja rrugë e drejtpërdrejtë dhe ligjërisht e sigurt për një blerës individual të huaj mbetet pronësia 'freehold' e një apartamenti brenda kuotës 49% për të huaj të një pallati. Çdo gjë tjetër kërkon ose leje të veçantë, ose pranimin se po blen një qira afatgjatë, jo pronësi reale.
Pse tregtia me kompani tajlandeze nuk funksionon më si dikur
Për dekada, formula ishte e njohur në çdo bar ekspatësh në Phuket: krijon një kompani tajlandeze, 51% e aksioneve i mban 'në letër' te tre ose katër tajlandezë të gatshëm, kompania blen vilën me tokën, dhe ti kontrollon gjithçka nga pas skene me firma të bardha të transferimit të aksioneve. Në letër, asgjë nuk shkelej: kompania është tajlandeze, pra mund të zotërojë tokë.
Problemi është se aksionerët tajlandezë në shumicën e rasteve nuk kanë vënë kurrë as edhe një baht, nuk marrin pjesë në menaxhim, dhe kanë firmosur letra bosh transferimi aksionesh. Kjo është pikërisht boshllëku që rregullatorët tani e dallojnë me lehtësi. Kur Departamenti i Tokës sheh një kompani me kapital të regjistruar 2 milionë baht që ka blerë një pronë për 25 milionë baht, dhe DBD tregon se aksionerët tajlandezë nuk kanë deklaruar kurrë të ardhura dhe figurojnë si aksionerë në njëzet kompani të tjera, nuk duhen më pyetje shtesë.
Nga viti 2025, Departamenti i Tokës dhe DBD shkëmbejnë të dhëna për të verifikuar burimin real të kapitalit pas aksionerëve tajlandezë në kompanitë që zotërojnë tokë. Një urdhër i DBD (DBD Order No. 1/2026) nisi në prill 2026 një rishikim masiv të mbi 46,000 kompanive me pjesëmarrje të huaj, me gjoba më të rrepta dhe mundësi likuidimi të detyruar për strukturat që rezultojnë 'nominee' (aksionerë fasadë).
Pronësia nominee është vepër penale sipas Foreign Business Act, e dënueshme me gjobë nga 100,000 deri në 1,000,000 baht dhe deri në tre vjet burg, ku përgjegjësia shtrihet edhe te aksioneri tajlandez që ka pranuar të jetë 'fasadë'.
A mund të blejë një i huaj tokë në Tajlandë në 2026?
Në përgjithësi, jo. Kodi i Tokës tajlandez nuk i njeh individit të huaj të drejtën e pronësisë mbi tokën. Përjashtimet janë të ngushta: raste të caktuara trashëgimie, dhe Seksioni 96 bis, i cili lejon një parcelë deri në 1 rai (rreth 1,600 metra katrorë) për përdorim rezidencial, me investim që fillon nga 40 milionë baht dhe miratim nga Ministria e Brendshme. Në praktikë, shumë pak leje të tilla janë dhënë ndonjëherë. Kjo nuk është një rrugë realiste për shumicën dërrmuese e blerësve.
Kuota 49% për të huaj në apartamente: si llogaritet realisht
Kuota e huaj në një kondominium është 49% e sipërfaqes totale të njësive në pallat, jo 49% e numrit të apartamenteve. Kjo verifikohet me një certifikatë nga personi juridik i kondominiumit (kompania administruese e pallatit) para se transaksioni të regjistrohet në zyrën e tokës.
Kjo është dallimi që shumë blerës e mësojnë vonë: nëse në një pallat ka njësi të mëdha të zëna kryesisht nga tajlandezë dhe njësi të vogla të preferuara nga të huajt, kuota mund të mbushet në mënyrë të pabarabartë. Në projekte të njohura rreth Rawai ose Bang Tao mund të mos ketë fare kuotë të lirë, pavarësisht se çfarë thotë shitësi. Kërkoni certifikatën e freskët të kuotës para se të vendosni depozitë, mundësisht duke e kombinuar me një vizitë personale, dhe planifikoni udhëtimin me fleksibilitet në data, sepse zyra e tokës punon vetëm ditët e punës dhe një ditë e vetme rrallë mjafton për të mbyllur transaksionin.
Qiraja 30+30+30: pse '90 vjet pronësi' është marketing, jo ligj
Shitësit e vilave me qira afatgjatë e shesin shpesh si '90 vjet pronësi'. Në realitet, regjistri i zyrës së tokës regjistron vetëm periudhën e parë prej 30 vjetësh. Ky është kufiri maksimal i regjistrueshëm ligjërisht.
Premtimi për rinovim është një detyrim personal i pronarit aktual të tokës ndaj një qiramarrësi specifik, jo një e drejtë e regjistruar. Praktika gjyqësore tajlandeze e ka trajtuar në mënyrë të përsëritur rinovimin si të drejtë kontraktuale personale, që nuk kalon automatikisht te një pronar i ri i tokës nëse toka shitet. Për sa kohë zhvilluesi vazhdon të operojë dhe i intereson reputacioni, gjithçka funksionon pa probleme. Testi i vërtetë vjen në vitin tridhjetë e një, dhe tregu ende nuk ka statistika për këtë test, sepse qiratë e moshës së tillë në zonat turistike janë ende të rralla në Tajlandë.
Kush kontrollohet dhe kush jo: fytyra e pastër e tregut
Ka edhe një anë tjetër që rrallë përmendet. Shtrëngimi i kontrolleve godet skemat gri, jo ato transparente. Një pronësi freehold e blerë me fonde të transferuara nga jashtë vendit dhe me formularin FET (Foreign Exchange Transaction) në dorë nuk është bërë asnjë ditë më e vështirë për t'u regjistruar në dy vitet e fundit.
Në fakt, ndodh e kundërta: sa më e ashpër bëhet mbikëqyrja e strukturave nominee, aq më i parashikueshëm bëhet tregu sekondar për njësitë brenda kuotës për të huaj, thjesht sepse alternativat ligjore për një të huaj për të zotëruar këtë tip aseti po ngushtohen vazhdimisht.
Transferta e parave: pse formulari FET nuk është burokraci e tepërt
Për të regjistruar pronësi freehold, paratë duhen transferuar nga jashtë Tajlandës. Ato duhet të mbërrijnë në valutë të huaj, dhe për shuma prej 50,000 dollarë amerikanë ose më shumë, banka lëshon një Foreign Exchange Transaction (FET) form. Pa këtë dokument, zyra e tokës nuk përpunon fare transaksionin. Kjo nuk është opsionale dhe nuk ka rrugë alternative.
Ç'kanë pritur ekspatët nga 2024, dhe pse ende nuk ka ndryshuar asgjë
Pritjet e tregut në 2024 dukeshin krejt të ndryshme. Kabineti i qeverisë kishte urdhëruar ministritë përkatëse të studionin dy propozime: zgjatjen e afatit maksimal të qirasë së regjistruar në 99 vjet, dhe rritjen e kuotës për të huaj në kondominium në 75%. Komuniteti ndërkombëtar i blerësve në Phuket foli për muaj të tërë pothuajse vetëm për këto dy propozime.
Në 2026, asnjëra nga këto masa nuk është bërë ligj. Debati u përplas me rezistencë politike, dhe argumenti kundër 'shitjes së vendit' rezultoi më i fortë se argumenti për tërheqjen e kapitalit të huaj. Në vend që të zgjeronte të drejtat, qeveria bëri diçka më të lirë dhe më të shpejtë: filloi të kontrollojë nëse të drejtat ekzistuese respektohen.
Rekomandimi ynë praktik për blerësit
Këtu është pozicioni ynë, jo thjesht një listë opsionesh të barabarta: një blerës me buxhet nën 30-40 milionë baht nuk duhet të konsiderojë fare një strukturë kompanie tajlandeze për një blerje rezidenciale personale. Rreziku kryesor nuk është që inspektorët të vijnë nesër në derën tuaj. Rreziku real është që, kur të vijë koha për rishitje, një avokat i blerësit të ardhshëm thjesht do të refuzojë ta lidhë kontratën, dhe aseti do të humbasë likuiditetin shumë kohë para se të humbasë 'ligjshmërinë' formale.
Ka një përjashtim të arsyeshëm nga ky këshillim: nëse drejtoni një biznes tajlandez realisht operativ, me xhiro të vërtetë, staf dhe partnerë që investojnë vetë paratë e tyre, mbajtja e tokës nëpërmjet kësaj kompanie nuk është truk, është praktikë korporative standarde.
Nëse ju shqetëson e drejta e trashëgimisë, ose planifikoni një investim mbi kufirin e Seksionit 96 bis, kjo situatë ka rregulla të veçanta që kërkojnë këshillim juridik individual, jo një formulë të përgjithshme.
Pyetje të shpeshta
A mund të blej tokë në Tajlandë si shtetas i huaj?
Në përgjithësi jo. Kodi i Tokës nuk i njeh individit të huaj pronësi mbi tokën. Përjashtimet janë të ngushta: raste trashëgimie dhe Seksioni 96 bis (parcelë deri në 1 rai, investim minimal 40 milionë baht, miratim nga Ministria e Brendshme, aplikuar rrallë në praktikë).
Si e kontrolloj kuotën 49% për të huaj para se të firmos kontratën?
Kërkoni nga personi juridik i kondominiumit një certifikatë të freskët që konfirmon kuotën e mbetur për të huaj në metra katrorë, dhe verifikoni që njësia specifike që doni bie brenda saj. Kuota mbushet në mënyrë të pabarabartë dhe në zona si Rawai ose Bang Tao mund të mos ketë fare vend të lirë.
Sa e rrezikshme është blerja e një vile përmes kompanie tajlandeze?
Nëse aksionerët tajlandezë nuk kanë kontribuar kurrë me fonde të tyre dhe nuk marrin pjesë në menaxhim, struktura konsiderohet 'nominee' dhe është e paligjshme. Dënimet sipas Foreign Business Act arrijnë deri në 1,000,000 baht gjobë dhe tre vjet burg, me përgjegjësi që shtrihet edhe te aksionerët tajlandezë.
A është e vërtetë që mund të regjistroj një qira për 90 vjet?
Jo. Vetëm 30 vjet regjistrohen zyrtarisht në regjistrin e tokës. Zgjatjet e mëtejshme ekzistojnë vetëm si premtim kontraktual, jo si e drejtë e regjistruar, dhe zbatueshmëria e tyre ndaj një pronari të ri të tokës nuk garantohet.
Burimi: aiproperty-phuket.com