Në zyrën e tokave në Thalang, në Phuket, një blerës i huaj ulet përballë një nëpunësi shtetëror. Pranë tij ndodhet ortaku thai i kompanisë që 'mban' vilën, me pasaportë dhe vulë kompanie në dorë. Nëpunësi nuk kërkon vetëm dokumentet e kompanisë. Kërkon edhe pasqyrën bankare të ortakut thai, vërtetimin e punësimit dhe një shpjegim të qartë: nga erdhën paratë për këtë blerje?
Dy vjet më parë, një skenë e tillë do të dukej e pazakontë. Në maj 2026, është procedurë standarde.
Përgjigja e shkurtër për këdo që planifikon të blejë tokë në Tajlandë përmes një kompanie thai: nga mesi i majit 2026, tre urdhëresa 'më urgjente' të Departamentit të Tokave kanë krijuar një sistem kombëtar që gjurmon çdo kompani pronare tokash, kontrollon strukturat me aksionarë thai minoritarë dhe raporton çdo tremujor tek autoritetet qendrore. Nëse kompania juaj nuk ka kapital real e aktivitet të vërtetë, rreziku i një hetimi tani është konkret, jo teorik.
Çfarë ndryshoi saktësisht më 2026?
Departamenti i Tokave të Tajlandës ka bashkuar udhëzimet e shpërndara të mëparshme në një sistem të vetëm kombëtar. Ky sistem përfshin tre shtylla: një bazë të dhënash e vendit që mbulon çdo person juridik pronar tokash, rikonciliim mujor i të dhënave në çdo zyrë provinciale, dhe raportim tremujor tek autoritetet qendrore.
Nëse një kompani plotëson kriteret e një personi juridik të huaj sipas Neneve 97 dhe 98 të Kodit të Tokave, zyra e tokave duhet ta raportojë atë menjëherë, pa pritur ciklin tremujor. Ky është ndryshimi kryesor: më parë, verifikimi ndodhte një herë, në momentin e regjistrimit. Tani është proces i vazhdueshëm. Një kompani që bleu tokë në vitin 2019 gjendet në të njëjtën bazë të dhënash si blerësi i këtë javë, dhe një ndryshim aksionarësh, një mospërputhje në dosje, ose një adresë e regjistruar që nuk përkon me realitetin, mund të rihapë një dosje vite pasi transaksioni origjinal është mbyllur.
Ligji vetë nuk është i ri. Ndalimi mbi pronësinë e huaj të tokës në Tajlandë ekziston prej dekadash, me përjashtime të ngushta si rruga e investimit prej 40 milionë baht ose lejet e lidhura me BOI. Çka mungon deri tani nuk ishte ligji, por zbatimi: shteti thjesht nuk kishte bazën e të dhënave dhe burimet për të kontrolluar çdo rast.
Kur nis kontrolli i burimit të parave?
Nenet 74 i Kodit të Tokave i jep zyrtarëve bazën ligjore për të pyetur për burimin e fondeve, të ardhurat, profesionin dhe gjendjen financiare të palëve në një transaksion.
Kontrollet e forcuara për burimin e fondeve zbatohen në dy raste konkrete:
- transaksione me para në dorë mbi 2 milionë baht
- ose kur vlera e vlerësuar e pronës (vlerësimi zyrtar i zyrës së tokave, jo çmimi i kontratës) kalon 5 milionë baht
Sipas një raportimi të Bangkok Biznews mbi masat e Departamentit të Tokave, këto dy pragje (2 milionë baht në para dhe 5 milionë baht në vlerësim) shërbejnë konkretisht për të verifikuar nëse fondet janë pasuri personale apo pasuri e përbashkët martesore. Kjo është një shtresë shtesë dokumentacioni që blerësit duhet ta përgatisin herët, jo në ditën e nënshkrimit.
Në raste me rrezik të lartë, zyrat mund të kërkojnë regjistrin e aksionarëve, dosjet e paraqitura tek Departamenti i Zhvillimit të Biznesit, të dhëna financiare, dhe madje të kryejnë inspektime në vendin e adresës së regjistruar të kompanisë. Një analizë ligjore e Mondaq vëren se kuadri i zbatimit tani kërkon që komitetet provinciale të hetimit të përfshijnë hetues të specializuar, si komandantë policie lokalë, gjë që u jep autoriteteve akses më të gjerë tek të dhënat e aksionarëve, taksave dhe imigracionit.
Pse struktura 51/49 me aksione preferenciale s'mbron më askënd?
Ja pika më e dhimbshme për tregun: struktura më e popullarizuar e viteve të fundit është pikërisht ajo që inspektorët kërkojnë e para.
Bëhet fjalë për aksionet preferenciale me të drejtë vote të kufizuar: shtetasit thai mbajnë 51% të kapitalit, por hedhin një votë kundër dhjetë votave të aksionarit të huaj. Për vite me rradhë, kjo u shit si zgjidhje ligjore elegante. Sot, është shenja e parë që kërkojnë inspektorët: një shumicë thai e zhveshur nga kontrolli real është përkufizimi tekstual i një marrëveshjeje 'nominee' (aksionar-fasadë).
'Avokati ynë thai e krijoi, pra duhet të jetë legale' nuk ofron më asnjë mbrojtje. Regjistrimi i transaksionit nuk ka qenë kurrë garanci ligjshmërie, dhe tani nuk është më as hapi i fundit i procesit.
Çka shqetëson zyrtarët sot nuk janë dokumentet e bukura: statuti, procesverbalet e mbledhjeve, regjistri i aksionarëve, të paktën tre pjesëmarrës thai. Çka shqetëson është pyetja e thjeshtë: kush ka kontribuar realisht kapitalin? Pse një aksionar thai që deklaron 15.000 baht në muaj të ardhura mban një pjesë në një kompani që pagoi 30 milionë baht për një parcelë toke? A ka kompania ndonjë aktivitet real përveç zotërimit të një aseti të vetëm?
A funksionon ende formula e qirasë 30+30 vjet?
Jo në formën si zakonisht shitet. Kodi Civil dhe Tregtar lejon regjistrimin e një qiraje mbi pronën e patundshme për maksimumi 30 vjet. Premtimi për rinovim, i shkruar në kontratë, është obligim personal i një pronari specifik, jo një e drejtë që udhëton automatikisht bashkë me tokën.
Nëse parcela ndryshon pronar, ose sekuestrohet për shkak të borxheve, mund të mos ketë njeri që ta nderojë atë term të dytë prej 30 vjetësh. Kjo është një nga dy mitet që artikulli origjinal thekson si më rrezikshmet për blerësit e huaj, sepse shitet gjerësisht si '60 vjet siguri', ndërkohë që në letër janë vetëm 30 vjet të garantuara.
Kush rrezikon më shumë dhe kush mbetet i sigurt?
Këtu vjen pikëpamja ime personale, e formuar nga ndjekja e kësaj çështjeje: për një blerës privat me buxhet nën 10-15 milionë baht, struktura e kompanisë tani është pa kuptim ekonomik. Dosjet vjetore, auditimet, rreziku i një inspektimi në vend, dhe mundësia për t'u detyruar të shesësh nën presion brenda pesë vjetësh, hanë çdo avantazh çmimor krahasuar me një apartament (kondo) të blerë brenda kuotës së huaj.
Kuota e huaj do të thotë: 49% e sipërfaqes së shitshme të një projekti, titulli i regjistruar drejtpërdrejt në emrin e të huajit, chanote i plotë i lëshuar për njësinë. Kjo rrugë mbetet e paprekur nga urdhëresat e reja.
Nëse ndërton një biznes real: hotel, prodhim, projekt bujqësor, me një ortak thai të vërtetë që ka vënë para reale dhe ka xhiro që shfaqet në dosjet financiare, këto urdhëresa pothuajse nuk të prekin fare. Filtrimi është ndërtuar për të gjetur kompani-guaska boshe, jo kompani operative.
Vlen edhe një vërejtje e ndershme: zbatimi ndryshon nga provinca në provincë. Phuket, Koh Samui, Pattaya dhe Chiang Mai janë zona me vëmendje të lartë, për arsye të dukshme, ndërsa një zyrë tokash në Isan rural nuk do të nisë inspektime në vend gjatë tremujorit të parë. Ritmi ndryshon, por substanca e rregullave jo, ndikon vetëm kur mbikëqyrja mbërrin tek një pronë e caktuar.
Cilat janë hapat konkretë nëse tashmë ke një kompani thai?
Nëse jeni tashmë në mes të një transaksioni, mbani parasysh: nënshkrimi dhe dosja në zyrën e tokave gjithnjë e më shumë kërkojnë praninë personale të të gjitha palëve, sepse zyrtarët tani pyesin njerëz, jo autorizime me prokurë.
Nëse prona juaj mbahet tashmë përmes një kompanie thai, kontrolloni dosjen para fundit të tremujorit dhe verifikoni tre gjëra:
- a kanë paguar realisht aksionarët thai për aksionet e tyre
- a përputhet adresa e regjistruar e kompanisë me aktivitetin real
- a janë dorëzuar dosjet për çdo vit të operimit
Këto tre pika janë ato që zyrat e tokave kontrollojnë të parat, dhe kushtojnë shumë më pak për t'u rregulluar para se të ngrihet pyetja, sesa pasi ajo është ngritur.
Burimi: Mondaq