Një zhvillues i listuar në bursën e Tajlandës ka nënshkruar kontrata për shtëpi që nuk i ka dorëzuar akoma, në vlerë 38.18 miliardë bath, rreth 1.17 miliardë dollarë me kursin aktual prej 32.5 bath për dollar. Kjo shifër, e njohur si backlog, tregon diçka shumë konkrete: sa vite përpara ka shitje të garantuara kontraktualisht një kompani ndërtimi në një treg që përgjithësisht po ngadalësohet.
Bëhet fjalë për AssetWise, një nga pak zhvilluesit tajlandezë të listuar në SET (bursa e Bangkokut) që po shfaq rritje dhe jo tkurrje në ciklin aktual të kondominiumeve. Të ardhurat për gjashtëmujorin e parë arritën në 5.69 miliardë bath, rritje 57% në krahasim me të njëjtën periudhë të vitit të kaluar. Por kjo rritje nuk erdhi nga shitje të reja, erdhi nga dorëzimet e njësive: sipas standardeve kontabël tajlandeze, e ardhura regjistrohet vetëm në momentin kur pronësia transferohet zyrtarisht, jo kur nënshkruhet kontrata e shitjes.
Çfarë do të thotë saktësisht 'backlog' për një zhvillues në Tajlandë?
Backlog-u është vlera totale e kontratave të shitblerjes të nënshkruara për njësi që ende nuk janë transferuar te blerësi. Paratë regjistrohen si e ardhur vetëm në momentin e transferimit zyrtar në Zyrën e Tokave (Land Department). Backlog-u prej 38.18 miliardë bath, kundrejt të ardhurave gjashtëmujore prej 5.69 miliardë bath, do të thotë se disa vite të ardhura të ardhshme janë tashmë të siguruara në letër.
Kjo shifër është rreth tre herë e ardhura vjetore e kompanisë. Pjesa më e madhe e dorëzimeve të pritshme për gjashtëmujorin e dytë bie mbi Bangkok dhe Phuket, dy shtylla që kompania vetë i cilëson si përcaktuese për rezultatet e vitit.
Brenda portofolit të kombinuar ASW dhe Rhom Bho Property, nën brandin The Title, me vlerë 47.4 miliardë bath, Phuket-i zë 57% të porosive. Kjo do të thotë dukshmëri e ardhurash që shtrihet deri në vitin 2028.
Pse backlog-u tregon më shumë se të ardhurat tremujore
Të ardhurat e një zhvilluesi tajlandez janë një shifër që shikon pas: pasqyrojnë shtëpi të ndërtuara dy ose tre vite më parë. Backlog-u, në të kundërt, shikon përpara: tregon sa blerës kanë nënshkruar tashmë dhe kanë paguar një depozitë.
Kur backlog-u është kaq shumë më i madh se e ardhura gjashtëmujore, kompania po shet më shpejt se sa po ndërton dhe transferon. Në një cikël ku Banka Qendrore e Tajlandës (Bank of Thailand) mban politikë kredituese të kufizuar për blerësit lokalë, dhe kërkesa vendase për banesa masive është dobësuar, ky boshllëk zakonisht mbushet nga kapitali i huaj. Dhe kjo është pikërisht ajo që shfaqet në shifrat e Phuket-it.
Çfarë po blen realisht një investitor shqiptar në Phuket sot
Ishulli ka pushuar së qeni treg studiosh të lira për qira afatshkurtër. Një blerës që vjen me buxhet 8-15 milionë bath sot nuk po zgjedh metra katrorë, po zgjedh një strukturë operuese: kush e menaxhon qiranë, si duket zënia në sezonin e ulët, kush paguan zëvendësimin e pajisjeve, dhe si ndahet e ardhura mes pronarit dhe operatorit.
Një brand, në këtë kontekst, është një mënyrë për ta kaluar riskun e menaxhimit te një operator profesionist. Kjo shpjegon primin e çmimit. Shpjegon gjithashtu pse backlog-u po rritet tek zhvilluesit që hynë në ishull me një model operimi të gatshëm, jo thjesht me një kullë pranë detit.
Ka edhe një arsye tjetër, më pak të rehatshme. Një blerës nga Rusia, Kazakistani ose Kina shpesh nuk mund të mbikëqyrë personalisht ndërtimin dhe operimin. Një projekt me brand, nga një zhvillues i listuar publikisht, është në fakt një blerje raportimi financiar të transparent, jo thjesht një paketë dizajni interior. E njëjta logjikë vlen për blerësin shqiptar që blen nga distanca.
Ku e humb kuptimin premi i brandit?
Këtu vjen pjesa më pak e rehatshme e historisë.
Premi i brandit nuk përcillet mirë në rishitje. Blerësi i parë paguan 20-35% shtesë për një kompani menaxhimi dhe një lobi elegant; blerësi i dytë, pesë vite më vonë, shikon çmimin për metër katror në zonë dhe rendimentin real neto të vitit të kaluar. Nëse rendimenti real rezulton 4-6% në vend të 7-8% të promovuar në broshurë, primi thjesht zhduket. Boshllëku shfaqet gjithmonë në të njëjtin vend: përqindjet e reklamuara llogariten mbi të ardhurën bruto në zënie të lartë, ndërsa pronari paguhet pas komisionit të operatorit, faturave, kontributit në fondin e amortizimit (sinking fund), taksës dhe periudhës së zbrazëtisë gjatë sezonit të shirave, maj-tetor.
Së dyti, backlog-u nuk është garanci dorëzimi. Tajlanda nuk ka një mekanizëm të njohur nga disa blerës ndërkombëtarë për të bllokuar fondet në një llogari të veçantë deri në përfundim; pagesat e kontratës shkojnë direkt te zhvilluesi dhe financojnë ndërtimin në vazhdim. E vetmja mbrojtje reale është qëndrueshmëria financiare e zhvilluesit, historiku i tij i projekteve të përfunduara, dhe struktura e kontratës së shitjes.
Së treti, bregu perëndimor i ishullit po ndërtohet me densitet të lartë. Bang Tao, Layan dhe Kamala secili po thith grupe të mëdha njësish të reja, dhe konkurrenca për të njëjtin grup qiramarrësish do të rritet deri sa backlog-u i sotëm të kthehet në ndërtesa të përfunduara.
Sa mund të presësh realisht si rendiment neto në Phuket?
Vlerësimet e tregut e vendosin rendimentin neto, pas komisioneve të kompanisë së menaxhimit, faturave dhe taksës, zakonisht në intervalin 4-6% në vit. Shifrat 8-10% që shfaqen në materialet e marketingut janë zakonisht bruto dhe bazohen në supozime optimiste të zënies.
Më poshtë, disa fakte thelbësore që çdo blerës shqiptar duhet t'i verifikojë përpara se të nënshkruajë:
- Një i huaj mund të mbajë titull freehold vetëm brenda 49% të sipërfaqes së shitshme të një ndërtese kondominiumi në Tajlandë, përfshirë projektet me brand; 51% e mbetur i huaji mund ta marrë vetëm me leasehold, tipikisht 30 vjet me opsione rinovimi.
- Pagesa nga një blerës i huaj duhet të vijë nga jashtë Tajlandës në valutë të huaj dhe të konvertohet në bath brenda vendit; banka lëshon një formular Foreign Exchange Transaction (FET), pa të cilin Zyra e Tokave nuk regjistron pronësi freehold.
- Primi i çmimit për banesat me brand kundrejt ofertës së pambranduar në të njëjtën zonë vlerësohet rreth 20-35%.
- Shitjet e vilave në Phuket u rritën 12.9% në 2025, me kërkesën e përqendruar në projekte me menaxhim, shërbim dhe vendndodhje të fortë, kryesisht përgjatë bregut perëndimor (Bang Tao, Layan, Kamala).
Këndvështrimi jonë: kur ia vlen dhe kur jo brandi në Phuket
Nëse buxheti është nën 5-6 milionë bath, Phuket-i me brand ka gjasa të mos jetë për ty. Në atë nivel çmimi, primi i brandit e gërryen rendimentin, dhe do të konkurrosh me qindra studio të ngjashme. Në këtë segment ka më shumë kuptim të shikohen kondominiume në Bangkok pranë stacioneve BTS dhe MRT, ku qiramarrësit jetojnë gjatë gjithë vitit, jo katër muaj.
Në intervalin mbi 8 milionë bath, logjika ndryshon. Këtu do të zgjidhnim një projekt bazuar në disa kritere të verifikueshme: zhvilluesi është i listuar publikisht dhe zbulon backlog-un e tij, operatori tashmë menaxhon prona në ishull me shifra reale zënieje, dhe kontrata e qirasë nuk premton rendimente të garantuara mbi 6% (premtime të tilla zakonisht kompensohen me çmim hyrjeje të fryrë artificialisht).
Një hap thelbësor që shumë blerës e anashkalojnë: vizito ishullin në sezonin e ulët, jo në shkurt. Korriku ose shtatori tregojnë zënien reale të bregdetit dhe të rrugëve shumë më sinqerisht se muajt e pikut.
Ekipi i Prona në Tajlandë ndjek rregullisht raportimet financiare të zhvilluesve kryesorë në Phuket, pikërisht për të dalluar projektet me bazë solide nga ato me marketing agresiv por pak mbulim financiar.
Pyetje të shpeshta
A garanton backlog-u në rritje se ndërtesa do të përfundojë?
Jo. Është sinjal pozitiv i fortë i kërkesës dhe likuiditetit, por nuk është garanci ligjore. Blerësit duhet të kontrollojnë historikun e zhvilluesit me projekte të përfunduara, pasqyrat e tij financiare, dhe kushtet e kontratës, përfshirë penalitetet për dorëzim të vonuar.
A mund një i huaj të blejë freehold një njësi me brand në Phuket?
Po, brenda kuotës 49% të huaj të sipërfaqes së shitshme të ndërtesës. 51% e mbetur është e disponueshme për të huajt vetëm me leasehold, tipikisht 30 vjet me opsione rinovimi. Konfirmo kuotën e mbetur për të huaj para se të lësh depozitë, pasi mbushet shpejt në projektet e popullarizuara.
Cili është rendimenti realist në kondominiumet me brand në Phuket?
Vlerësimet e tregut e vendosin rendimentin neto, pas komisioneve të menaxhimit, faturave dhe taksës, zakonisht në intervalin 4-6% në vit. Shifrat 8-10% të shfaqura në materiale marketingu janë zakonisht bruto dhe bazuar në supozime optimiste zënieje.
Si transferohen saktë paratë për të blerë pronë në Tajlandë?
Fondet duhet të vijnë nga jashtë vendit në valutë të huaj në emrin e blerësit dhe të konvertohen në bath brenda një banke tajlandeze. Banka lëshon një formular FET që konfirmon burimin e fondeve. Pa të, regjistrimi freehold për një të huaj nuk është i mundur.
A duhet të prisim që çmimet të bien në Phuket?
Çmimet në tregun primar në bregun perëndimor mbështeten nga kostoja e tokës dhe kanë pak gjasa të bien gjerësisht. Më i mundshëm është një ndarje: projektet e forta me operator funksional do të mbajnë çmimin, ndërsa ato më të dobëta do të fillojnë të ofrojnë zbritje dhe plane pagese me këste. Pritja për një korrigjim në shkallë ishulli është strategji e dobët për këdo që ka nevojë për një pronë që i përshtatet një modeli specifik qiraje.
Burimi: Dzen (hatamatata)