Përgjigja e shpejtë: çfarë ndryshoi realisht
Në maj 2026, Departamenti i Tokave i Tajlandës u dërgoi tri qarkore 'urgjente' të gjitha zyrave provinciale të tokave në vend. Mesazhi ishte i qartë: skemat 'nominee', pra kompanitë tajlandeze përmes të cilave shtetasit e huaj kanë kontrolluar de facto tokë për dekada, tani do të identifikohen automatikisht nëpërmjet një baze të dhënash kombëtare të unifikuar. Kjo nuk është ligj i ri, është zbatim shumë më i rreptë i një ligji që ekziston që nga viti 1954. Për shqiptarët që po shikojnë me interes Phuket-in apo ishujt e tjerë tajlandezë, kjo është pikërisht momenti për të kuptuar rregullat, jo për t'u trembur prej tyre.
Diferenca themelore është kjo: më parë, gjithçka varej nga zyrtari konkret në zyrën lokale të tokave. Njëri zyrtar regjistronte transaksionin pa pyetje, tjetri e refuzonte plotësisht. Tani të gjitha 84 (praktikisht të gjitha) provincat operojnë me të njëjtin standard, të njëjtat lista kontrolli dhe një regjistër dixhital kombëtar të çdo subjekti juridik që zotëron tokë.
Pse kjo prek edhe blerësit shqiptarë, jo vetëm rusët apo evropianët e vjetër
Mediat kanë raportuar kryesisht për blerës nga Rusia dhe Evropa që prej dekadash kanë blerë vila dhe parcela përmes strukturave kompanie tajlandeze. Por logjika e re prek çdo të huaj, pavarësisht kombësisë, që sot zotëron ose planifikon të zotërojë tokë përmes një kompanie tajlandeze. Nëse jeni shqiptar dhe po shqyrtoni një investim në Phuket, kjo qarkore ju prek drejtpërdrejt nëse struktura juaj bazohet te modeli klasik 49%/51%.
Si funksiononte deri tani skema 'nominee'
Sipas Kodit të Tokave të vitit 1954, një i huaj nuk mund të zotërojë tokë drejtpërdrejt në Tajlandë. Mund të zotërojë vetëm një njësi apartamenti (kondominium), brenda kuotës 49% të pronësisë së huaj për ndërtesë, por jo një vilë dhe jo një parcelë toke. Kaq thotë ligji.
Në praktikë, gjatë dy dekadave të fundit është ndërtuar një industri e tërë për ta anashkaluar këtë kufizim. Formula ishte e thjeshtë: krijohej një Shoqëri me Përgjegjësi të Kufizuar tajlandeze, ku i huaji mbante 49% të aksioneve, ndërsa aksionarë tajlandezë 'nominee' mbanin 51% e mbetur. Kompania blinte tokën, i huaji jetonte në të. Zyra ligjore, agjenci pronash e madje edhe disa zhvillues e kanë shitur këtë strukturë si zgjidhje rutinë për vite me radhë.
Autoritetet e kanë ditur gjithmonë se kjo praktikë ekzistonte. Neni 96 i Kodit të Tokave parashikon deri në 2 vjet burg dhe gjobë deri në 20.000 baht për ndihmën ndaj një të huaji për të anashkaluar ndalimin e pronësisë. Por zbatimi ka qenë i rrallë dhe jo i njëtrajtshëm. Gjithçka varej nga provinca, nga humori i zyrtarit dhe nga sa mirë ishte përgatitur dokumentacioni.
Cilat janë faktet kryesore që duhen mbajtur mend
- Tri qarkore u lëshuan nga Departamenti i Tokave të Tajlandës në maj 2026, drejtuar të gjitha zyrave provinciale të tokave në vend.
- Transaksionet me para në dorë (cash) mbi 2 milionë baht (rreth 57.000 dollarë) dhe pasuritë që tejkalojnë 5 milionë baht (rreth 143.000 dollarë) tani aktivizojnë automatikisht një kontroll të origjinës së fondeve dhe të gjendjes financiare, sipas Nenit 74 të Kodit të Tokave.
- Trashëgimia e ligjshme është e vetmja përjashtim nga ky kontroll automatik.
- Po ndërtohet një bazë e dhënash e unifikuar që mbulon çdo subjekt juridik që zotëron tokë: data e regjistrimit, data e blerjes, vlera e vlerësuar dhe qëllimi i deklaruar i biznesit.
- Kompanitë me pjesëmarrje të huaj mbi pragjet e caktuara klasifikohen si rrezik i lartë dhe i nënshtrohen hetimit më të thelluar.
- Kontrollet e zgjeruara përfshijnë analizën e regjistrit të aksionarëve, kryqëzimin e të dhënave me Departamentin e Zhvillimit të Biznesit (DBD), pasqyrat financiare, kontratat dhe inspektime në terren të pronës.
- Sipas raportimeve rajonale mbi pronat, mbi 11.000 kompani në destinacione turistike si Phuket, Koh Samui, Koh Phangan dhe Krabi janë tashmë nën shqyrtim.
Si duket kontrolli në praktikë, një shembull konkret
Imagjinoni një kompani tajlandeze me dy aksionarë tajlandezë dhe një aksionar të huaj që mban 49%, e cila ka blerë një vilë në Phuket për 15 milionë baht. Më parë, zyra e tokave thjesht do ta regjistronte transaksionin. Tani sistemi e shënon automatikisht këtë kompani si rrezik i lartë. Zyrtarët do të nxjerrin regjistrin e aksionarëve: kush janë bashkëpronarët tajlandezë? Cila është profesioni i tyre? Nga vijnë paratë e tyre? A ushtron kompania biznes real, apo ekziston vetëm për të mbajtur një pronë të vetme? Një inspektor mund të vizitojë pronën për të parë kush jeton realisht atje.
Pragu prej 2 milionë baht për transaksionet cash meriton vëmendje të veçantë. Pagesat në para të gatshme për prona nuk janë të pazakonta në Tajlandë, veçanërisht në zonat turistike dhe në tregun e rishitjes. Çdo transaksion i tillë tani aktivizon automatikisht kontrollin e origjinës së fondeve, duke u përputhur me legjislacionin kundër pastrimit të parave (AMLA) dhe duke shtuar një pengesë tjetër për marrëveshjet e paqarta.
Si krahasohet Tajlanda me vendet e tjera të rajonit
Tajlanda nuk është e vetmja në Azinë Juglindore që po shtrëngon kontrollin mbi pronësinë e huaj. Vietnami përditësoi ligjin e strehimit në 2024, me kufizime të reja për blerësit e huaj. Indonezia rishikon periodikisht rregullat për blerësit e huaj në Bali. Por qasja e Tajlandës është dalluese: rregullat nuk po ndryshojnë, është zbatimi ai që më në fund po bëhet real.
A prek kjo pronat e blera tashmë përmes strukturave 'nominee'
Për ata që tashmë zotërojnë tokë përmes strukturave 'nominee', situata mbetet e pasigurt. Qarkoret synojnë kryesisht transaksionet e reja dhe shqyrtimin e bazës ekzistuese, por baza e të dhënave që po ndërtohet mbulon çdo subjekt juridik që zotëron tokë, përfshirë blerjet e vjetra. Kjo do të thotë që një kompani e themeluar dhjetë vjet më parë për të mbajtur një vilë të vetme mund të vihet ende nën shqyrtim.
Çfarë duhet të bëjnë investitorët tani
Së pari, porositni një audit të strukturave ekzistuese pranë një avokati tajlandez të kualifikuar. Së dyti, merrni parasysh formate alternative: qira afatgjatë (30 vjet me opsione rinovimi), pronësi kondominiumi brenda kuotës së huaj, ose investim përmes Bordit të Investimeve të Tajlandës (BOI), i cili në raste të caktuara lejon të huajt të zotërojnë tokë drejtpërdrejt. Nëse jeni në fazën e planifikimit, ekipi i Pronë në Tajlandë mund t'ju ndihmojë të kuptoni cila strukturë përshtatet realisht me situatën tuaj, para se të nënshkruani çdo kontratë.
Sinjali që dërgojnë direktivat e reja të Departamentit të Tokave është i qartë: epoka e zbatimit të shpërndarë dhe të paparashikueshëm po mbyllet. Kushdo që ka investuar në pronë tajlandeze duhet ta rishqyrtojë strukturën e tij të pronësisë tani, jo të presë derisa një inspektor të trokasë në derë.
Burimi: The CITY Asia