Nëse po mendoni të blini pronë në Tajlandë, ka një shifër që duhet ta dini përpara se të nënshkruani çdo kontratë: një në çdo dhjetë apartamente në vend qëndron bosh. Kjo nuk është thjesht statistikë akademike, është sinjal paralajmërues konkret për këdo që po shikon një apartament off-plan në Bangkok pa analizuar mirë lokacionin.
Përgjigja e shpejtë
Sipas Thailand Business News, 1.64 milionë njësi banimi në Tajlandë janë të pabanuara, me një vlerë të kombinuar prej 3.45 trilionë baht (rreth 96 miliardë dollarë), shifër e krahasueshme me PBB-në vjetore të gjithë Sri Lankës. Pjesa më e madhe e këtij inventari të ngrirë ndodhet në periferitë e Bangkokut dhe në provincat industriale të Tajlandës Qendrore, jo në destinacione turistike si Phuket apo Samui. Për blerësit shqiptarë, kjo do të thotë një gjë të qartë: tregu masiv i apartamenteve është i mbingopur, ndërsa segmentet resort me kërkesë të huaj të qëndrueshme vazhdojnë të performojnë krejt ndryshe.
Sa e madhe është kriza dhe pse ka ndodhur
Shifra e 1.64 milionë njësive bosh krahasohet me një stok total prona banimi në Tajlandë prej rreth 17 milionë njësish. Kjo do të thotë një normë vakance mbi 9%, e cila kalon pragun 5-7% që shumica e analistëve ndërkombëtarë e konsiderojnë kritik.
Modeli tajlandez i ndërtimit ka funksionuar prej dekadash kështu: zhvilluesi ndërton, spekulatorët blejnë off-plan me një paradhënie 10-20% duke shpresuar ta rishesin apartamentin para përfundimit të ndërtimit, dhe përdoruesi final vjen i fundit, nëse vjen fare. Gjatë viteve të bumit, ky model pasuroi të gjithë. Por që nga 2022, rritja e çmimeve në segmentin masiv është ngadalësuar, fuqia blerëse e klasës së mesme tajlandeze është dobësuar, dhe normat e kredive hipotekare janë rritur. Rezultati: depo të tëra njësish të pashitura dhe të paqiraura që askush nuk i dëshiron më me çdo kusht.
Sipas një raporti të Better-than-Freehold, kompania më e madhe e menaxhimit të aseteve në vështirësi në Tajlandë, BAM, ka konfirmuar se tregu ende nuk ka arritur fundin, duke përmendur rreth 700,000 njësi të pashitura që konkurrojnë për më pak se 100,000 familje me fuqi reale blerëse, një çekuilibër prej pothuajse shtatë herësh mbiofertë. Pikërisht aty ku ekziston ky çekuilibër, qëndron edhe mundësia për zbritje çmimesh, por vetëm për blerësit që përdorin struktura pronësie plotësisht në përputhje me ligjin, duke pasur parasysh rregullat e shtrënguara të Tajlandës për marrëveshjet nominee.
Ku përqendrohet problemi: Bangkoku periferik
Vlerësimet e tregut sugjerojnë që deri në 40% e apartamenteve bosh ndodhen në projekte masive (studio dhe njësi me 1 dhomë gjumi nën 3 milionë baht) në zona pa infrastrukturë të zhvilluar. Lagjet me rrezikun më të lartë janë periferitë: Bang Na, Rangsit, Bang Yai dhe Lat Krabang, zona zhvillimi masiv larg nga stacionet qendrore BTS/MRT. Në krahasim, lagjet qendrore si Silom, Sathorn dhe Sukhumvit (nga Nana deri në Phrom Phong) po performojnë dukshëm më mirë.
Një faktor tjetër që përkeqëson situatën: Tajlanda nuk ka ende një taksë efektive mbi pronën bosh. Taksa mbi Tokën dhe Ndërtesat, e futur në 2020, ka një normë prej vetëm 0.02-0.3% të vlerës së vlerësuar, shumë pak për të shtyrë pronarët e njësive bosh t'i shesin apo t'i japin me qira. Autoritetet po diskutojnë kufizime mbi lejet e reja ndërtimore në zonat me mbiofertë dhe një taksë progresive për pronarët e pronave të shumta, por ende nuk është miratuar asnjë ligj konkret.
Edhe kuota e huaj tregon këtë ndarje të qartë: në projektet e nivelit të lartë në Phuket dhe në qendër të Bangkokut, kuota 49% e pronësisë së huaj shitet plotësisht, ndërsa në apartamentet suburbane të Bangkokut, marrja nga blerës të huaj është vetëm 5-15%.
Pse Phuket luan sipas rregullave të tjera
Prona resort në Phuket, Samui dhe Pattaya funksionon me dinamika krejt të ndryshme nga Bangkoku masiv. Kërkesa këtu vjen kryesisht nga blerësit e huaj dhe nga turistët, të cilët kaluan 36 milionë ardhje në 2025. Toka në ishuj është fizikisht e kufizuar, dhe ndërtimi i ri kufizohet nga rregullore mjedisore të rrepta.
Blerësit e huaj mbeten dominantë në segmentin luksoz të vilave në të gjithë Phuketin, ndërsa Samui dhe Phangan shohin aktivitet veçanërisht të lartë nga blerës të huaj. Vilat po performojnë gjithnjë e më mirë se apartamentet tek blerësit e pasur ndërkombëtarë, të cilët vlerësojnë stilin e jetesës, zhvilluesit me reputacion, dhe potencialin e të ardhurave nga qiraja. Knight Frank Thailand pret që segmenti luksoz i Phuketit të mbetet i qëndrueshëm gjatë 2026, me konkurrencë në rritje për projektet e apartamenteve off-plan të lançuara në 3-4 vitet e fundit.
Randimenti mesatar bruto nga qiraja në apartamentet suburbane masive të Bangkokut ka rënë në 3-4% në vit, ndërsa vilat dhe apartamentet në Phuket ofrojnë rregullisht 6-8% përmes qiradhënies afatshkurtër.
Çfarë do të thotë kjo për ju si investitor
Rekomandimi kryesor është i thjeshtë: shmangni segmentin masiv të apartamenteve në periferi të Bangkokut. Fokusohuni te pronat me randiment qiraje të dëshmuar mbi 6% në zona resort ose në projekte premium në qendër të Bangkokut. Përpara se të nënshkruani çfarëdo kontrate, verifikoni sa është marrë nga kuota e huaj dhe kërkoni të dhëna reale për performancën e qirasë, jo vetëm premtime marketingu.
Në ekipin e Prona në Tajlandë e shohim këtë si moment për pozicionim selektiv: synoni randiment qiraje, jo vetëm rritje spekulative çmimi.
Pyetje të shpeshta
A do të thotë 1.64 milionë njësi bosh se çmimet po rrëzohen në të gjithë Tajlandën?
Jo në të gjithë tregun, por brenda segmenteve specifike, po. Apartamentet masive në periferi të Bangkokut, në Nonthaburi dhe Samut Prakan tregojnë tashmë stanjacion çmimesh dhe zbritje prej 10-15% nga çmimi i listuar. Segmenti premium dhe pronat resort ruajnë stabilitet çmimi.
A ia vlen ende të blesh pronë në Tajlandë në 2026?
Po, por me precizion kirurgjik. Prona resort me të ardhura qiraje të dëshmuara, njësitë qendrore të Bangkokut afër nyjeve të transportit, dhe vilat me pamje deti në Phuket mbeten kategori tërheqëse. Segmenti masiv i blerë thjesht për rishitje spekulative nuk është.
Cili është buxheti minimal për një investim relativisht të sigurt?
Në segmentin resort të Phuketit, hyrja fillon rreth 5-7 milionë baht (rreth 140,000-200,000 dollarë) për një apartament të menaxhuar profesionalisht. Në qendër të Bangkokut, buxhetet fillojnë nga 4-6 milionë baht për një studio ose njësi me 1 dhomë gjumi afër stacioneve BTS.
A mund të blejnë të huajt pronë direkt në Tajlandë?
Të huajt mund të blejnë apartamente me pronësi të plotë (freehold) brenda kuotës 49% të pronësisë së huaj për projekt. Vilat dhe shtëpitë zakonisht blihen përmes strukturave leasehold 30-vjeçare me opsione rinovimi, ose nëpërmjet një kompanie tajlandeze, dhe blerësit duhet të sigurohen që janë plotësisht në përputhje me rregullat për origjinën e fondeve dhe kundër marrëveshjeve nominee.
Burimi: Bangkok Post