Në Bangkok, për dekada me radhë, pronarë të parcelave milionëshe në zemër të qytetit kanë mbjellë disa rreshta bananesh dhe kanë regjistruar tokën e tyre si 'bujqësore'. Ky truk i thjeshtë u ka kursyer atyre miliona baht taksa çdo vit. Tani Bashkia e Bangkokut (BMA) ka vendosur t'i japë fund kësaj praktike, dhe pasojat do të prekin këdo që zotëron ose po mendon të blejë tokë në kryeqytetin tajlandez.
Përgjigje e shpejtë: çfarë po ndryshon në taksat e tokës në Bangkok?
Bashkia e Bangkokut ka propozuar zyrtarisht rritjen e taksave mbi tokat e regjistruara si bujqësore por që ndodhen brenda bërthamës urbane. Qëllimi është të mbyllë hendekun mes normave tatimore bujqësore dhe atyre komerciale, një hendek që për vite me radhë u ka lejuar pronarëve të parcelave qendrore të paguajnë 5-10 herë më pak se barra reale tatimore. Për investitorët ndërkombëtarë me sy nga toka në Bangkok, ky është një sinjal i qartë për të rishikuar strategjinë.
Aktualisht, parcelat bujqësore paguajnë vetëm 0.01-0.1% të vlerës së vlerësuar, ndërsa toka komerciale paguan 0.3-0.7% (sipas të dhënave të Departamentit të të Ardhurave). Propozimi i ri parashikon që norma bazë bujqësore të rritet nga rreth 0.01% (deri në 0.10%) në 0.03-0.12%, pra pothuajse trefishim i barrës tatimore fillestare, nga rreth 100 baht në 300 baht për çdo milion baht vlerë toke (sipas Nation Thailand). Zbatimi i plotë pritet nga viti fiskal 2027, ndërkohë që propozimi ende po shqyrtohet.
Për ta vënë në kontekst: mbi një parcelë me vlerë 100 milionë baht, kursimi vjetor falë këtij 'triçku' ka arritur deri në 500,000-700,000 baht, para se rregullat të ndryshojnë.
Kush preket më shumë nga ky ndryshim?
Më të prekur do të jenë pronarët e parcelave bosh ose 'gjoja-bujqësore' në zona si Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit dhe Ratchadamri, pikërisht aty ku vlerat e tokës janë ndër më të lartat në qytet.
Baza ligjore: si funksionon sistemi tatimor i tokës në Thailandë
Ligji Land and Building Tax Act B.E. 2562, në fuqi që nga viti 2020, krijoi katër kategori tatimore: rezidenciale, bujqësore, komerciale dhe tokë bosh. Kategoria bujqësore ka normën më të ulët, duke nisur nga 0.01% për parcela me vlerë deri në 75 milionë baht, ndërsa normat komerciale nisin nga 0.3% dhe rriten në mënyrë progresive.
Sipas vlerësimeve të tregut, qindra parcela me sipërfaqe nga 1 deri në 20 rai në lokacionet më të kërkuara të Bangkokut janë regjistruar formalisht si bujqësore, edhe pse në praktikë nuk shërbejnë për këtë qëllim. Vlerat e vlerësuara të tokës në Sukhumvit, mes soi 1 dhe soi 63, arrijnë 800,000-1,500,000 baht për metër katror wah (sipas rivlerësimit të Departamentit të Thesarit për periudhën 2024-2027).
BMA po forcon njëkohësisht edhe zbatimin e rregullave: toka e regjistruar si bujqësore do të duhet të përdoret për bujqësi reale komerciale, jo thjesht për mbjellje simbolike 'në hije' (sipas Bangkok Post). BMA mbledh vetë taksën e tokës dhe ka interes të drejtpërdrejtë financiar për ta rritur këtë të ardhur: objektivi i mbledhjes për vitin 2025 ishte 37 miliardë baht.
Si mund të ndikojë kjo te çmimet e tokës në qendër të Bangkokut?
Efekti pritet të jetë dyfishtë. Në afat të shkurtër, disa pronarë mund të vendosin t'i nxjerrin parcelat në shitje, gjë që mund të zbusë përkohësisht çmimet ose të ngadalësojë rritjen e tyre. Në afat të mesëm, zhvillimi i shtuar do të sjellë më shumë oferta kondominiumesh dhe hapësirash komerciale, duke ndihmuar në stabilizimin e tregut.
Sipas AREA (Agency for Real Estate Affairs), presioni tatimor mbi tokën bosh ka nxitur tashmë rritjen e ofertës së tokës gati për zhvillim me 12-15% gjatë periudhës 2024-2025. Është një shenjë e qartë se pronarët po lëvizin drejt përdorimeve më produktive të pronave të tyre.
A më prek mua si investitor të huaj?
Shtetasit e huaj nuk lejohen të zotërojnë drejtpërdrejt tokë në Thailandë (Land Code, Neni 86). Ndryshimet prekin kryesisht ata që mbajnë tokë përmes kompanive tajlandeze ose kontratave afatgjata qiraje.
Nëse zotëroni pjesë në një kompani tajlandeze që ka tokë, taksat më të larta do të rrisin kostot tuaja operative. Kjo ndikon gjithashtu edhe në ekonominë e projekteve të zhvillimit, dhe përfundimisht në çmimin për metër katror te kondominiumet e reja. Për ata që kërkojnë kondominium për vete ose si investim, nuk ka lidhje të drejtpërdrejtë, pasi taksa e kondominiumit llogaritet veçmas nën normën rezidenciale, por rritja e ofertës së tokës për zhvillim mund të sjellë më shumë projekte të reja në qendër të Bangkokut, gjë që u sjell përfitim blerësve përmes më shumë zgjedhjeve dhe çmimeve më konkurruese.
A do të ketë valë shitjesh masive tokash?
Shumë e pamundur. Pronarët e mëdhenj (Crown Property Bureau, familjet Sirivadhanabhakdi dhe Chirathivat) ndjekin strategji afatgjata dhe nuk do t'i shesin asetet e tyre për shkak të një rritjeje tatimore prej disa qindra mijë baht. Pronarët e vegjël dhe të mesëm që mbajnë tokë për qëllime spekulative, megjithatë, mund të fillojnë t'i shesin parcelat e tyre.
Si mund të verifikoj statusin tatimor të një parcele para se ta blej?
Kërkojini shitësit Chanote (titullin e pronësisë) së bashku me faturën e fundit të taksës së tokës. Fatura specifikon kategorinë: bosh, bujqësore, rezidenciale, ose komerciale. Vlen gjithashtu të kontrolloni zonimin pranë Departamentit të Planifikimit Urban të BMA-së.
A do të prekë kjo qiratë e zyrave dhe hapësirave tregtare?
In mënyrë të tërthortë, po. Nëse pronarët e ndërtesave komerciale nuk mund të ulin më bazën e tyre tatimore duke klasifikuar tokën ngjitur si bujqësore, kostot operative do të rriten. Pjesë e kësaj barre ka gjasa të kalojë te qiramarrësit, veçanërisht në hapësirat e zyrave të kategorive B dhe C.
Përfundim: normalizim, jo shok për tregun
Ndryshimi i politikës tatimore në Bangkok nuk është një goditje e papritur, është një normalizim. Qyteti po i sjell rregullat në linjë me mënyrën se si toka përdoret realisht. Për investitorët që zgjedhin asetet bazuar në kthime reale, jo në struktura spekulative, ky është një sinjal pozitiv: tregu po bëhet më transparent.
Nëse po mendoni të investoni në Tajlandë, sidomos në Phuket ku dinamikat e tregut ndryshojnë nga Bangkoku, ekipi i Prona në Tajlandë mund t'ju ndihmojë të kuptoni situatën ligjore dhe të gjeni pronën e duhur për ju.
Burimi: Nation Thailand