Nëse keni blerë një apartament në ndërtim e sipër (off-plan) në Phuket dhe ndërtuesi ju njofton papritur për vonesa duke përmendur 'forcën madhore', nuk jeni të vetmit. Në 2026-n, kjo është bërë një justifikim gjithnjë e më i shpeshtë: mungesa e karburantit, probleme në zinxhirin e furnizimit dhe rritja e çmimeve të materialeve po citohen shpesh nga zhvilluesit për të shpjeguar vonesat. Për një investitor shqiptar që ka vënë miliona bath në një projekt ende pa u përfunduar, kjo mund të përkthehet në muaj të tërë pritjeje përtej afatit të dorëzimit të rënë dakord në kontratë.
Gjëja më e rëndësishme që duhet ta dini që tani: përmendja e forcës madhore nuk e liron automatikisht ndërtuesin nga detyrimet e tij. Kodi Civil dhe Tregtar i Tajlandës (Nenet 8 dhe 219) kërkon prova se rrethanat ishin vërtet të paparashikueshme, të pashmangshme dhe jashtë kontrollit të palës që i thërret. Një rritje e thjeshtë e çmimeve të materialeve, në pjesën më të madhe të rasteve, nuk e plotëson këtë standard ligjor.
Ky nuk është një rrezik teorik apo hipotetik. Sipas të dhënave të industrisë, tregu off-plan i Phuket-it ka përpunuar rreth 470 miliardë bath transaksione mes 2021 dhe 2025, ku blerësit e huaj përbëjnë rreth 60% të marrëveshjeve, ndërkohë që mbrojtja e blerësve dhe mbikëqyrja institucionale mbeten relativisht të dobëta. Depozitat e paguara para nënshkrimit të kontratës shpesh nuk kanë asnjë garanci rimbursimi nëse projekti ngec.
Përgjigje e Shpejtë
-
Forca madhore sipas ligjit tajlandez i referohet ngjarjeve të paparashikueshme dhe të pashmangshme (Neni 8 i Kodit Civil dhe Tregtar të Tajlandës)
-
Ndërtuesi duhet të provojë një lidhje shkakësore të dokumentuar mes ngjarjes së forcës madhore dhe vonesës që ka shkaktuar
-
Blerësi ka të drejtë të marrë njoftim zyrtar me shkrim, ku të specifikohet shkaku i saktë dhe afati i ri i rishikuar
-
Vonesat tipike të forcës madhore në periudhën 2025-2026 variojnë nga 3 deri në 12 muaj
-
Kontrata rregullon gjithçka: pa një klauzolë të qartë force majeure, ndërtuesi nuk mund ta përdorë këtë justifikim pa kaluar në procese gjyqësore të veçanta
-
Dokumentimi është vendimtar: blerësit që mbajnë shënime dhe prova të detajuara janë në pozicion shumë më të fortë për të mbrojtur të drejtat e tyre
Katër Skenarë të Mundshëm dhe Si të Reagoni
Skenari 1: Forcë madhore e vërtetë dhe e verifikueshme
Një mungesë karburanti e konfirmuar në nivel kombëtar, ose një kufizim i vendosur nga qeveria, janë shembuj realë. Në këtë rast, është e arsyeshme të pranoni vonesën, por duhet të kërkoni domosdoshmërisht njoftim me shkrim dhe një afat të ri konkret, si dhe të kërkoni kompensim (zbritje në tarifat e shërbimit ose përmirësime në finiturat e apartamentit). Rreziku është i ulët nëse ndërtuesi është i kapitalizuar mirë dhe i konsoliduar në treg.
Skenari 2: Forca madhore si maskim për probleme të tjera
Disa ndërtues citojnë një krizë karburanti ndërkohë që shkaku i vërtetë është nën-financimi ose planifikimi i dobët i projektit. Në këtë situatë, blerësi duhet të porositë një shqyrtim ligjor të pavarur të kontratës dhe të kontrollojë shkakun e pretenduar përballë kushteve reale të tregut. Gjykatat tajlandeze priren t'i shqyrtojnë me shumë vëmendje pretendimet për forcë madhore.
Skenari 3: Vonesa zgjatet dhe ndërtuesi 'zhduket'
Ky është modeli më shqetësues. Mungesa e njoftimit, mungesa e afatit të ri dhe një zyrë shitjesh që nuk përgjigjet janë sinjale alarmi që kërkojnë veprim të menjëhershëm: dërgoni një letër zyrtare (me përkthim tajlandisht të noterizuar) dhe depozitoni ankesë pranë Bordit të Mbrojtjes së Konsumatorit të Tajlandës (OCPB). Angazhimi paralel i një avokati vendas rekomandohet fuqimisht.
Skenari 4: Blerësi dëshiron ta zgjidhë kontratën
Nëse vonesa kalon ndjeshëm një periudhë të arsyeshme (zakonisht mbi 12 muaj), blerësi mund të kërkojë zgjidhjen e kontratës dhe rimbursim të plotë. Megjithatë, kushtet e rimbursimit varen nga vetë kontrata, dhe ndërtuesit shpesh mbajnë 10% deri 30% të shumave të paguara deri në atë moment. Një proces gjyqësor civil në Tajlandë zgjat zakonisht 1 deri 2 vite.
Tabela Krahasuese e Situatave
| Parametri | Forcë Madhore e Vërtetë | Forcë Madhore e Dyshimtë | Skemë Mashtruese |
|---|---|---|---|
| Njoftimi | Letër zyrtare me data dhe arsye | Verbal ose email i paqartë, pa detaje | Asnjë komunikim fare |
| Provat | Burime qeveritare, media, raporte industrie | Deklarata të përgjithshme, pa specifika | Asnjë dokument i ofruar |
| Afati i ri | Kalendar i qartë dhe i fazuar | Premtime të paqarta | Afatet ndryshojnë vazhdimisht |
| Veprimi i blerësit | Pranoni, dokumentoni, monitoroni progresin | Shqyrtim i pavarur i kontratës | Avokat i menjëhershëm dhe ankesë tek OCPB |
| Gjasat për rimbursim | Të larta (pas përfundimit të projektit) | Mesatare (përmes negociimit) | Të ulëta (vetëm përmes gjykatës) |
Gabimet Kryesore që Bëjnë Blerësit Shqiptarë
Gabimi 1: Nënshkrimi i kontratës pa kufi kohor për vonesat nga forca madhore. Si ta shmangni: përpara nënshkrimit, sigurohuni që kontrata të përcaktojë një periudhë maksimale vonese për shkak të forcës madhore (për shembull, 180 ditë), pas së cilës blerësi fiton të drejtën për ta zgjidhur kontratën.
Gabimi 2: Mosdokumentimi i ngjarjeve. Si ta shmangni: ruani çdo korrespondencë, fotografoni rregullisht kantierin e ndërtimit dhe mbani shënim çdo telefonatë dhe takim me datë. Gjykatat tajlandeze pranojnë si prova edhe pamje ekrani nga aplikacione mesazhesh (WhatsApp, Line etj.).
Gabimi 3: Të mbështeturit vetëm te premtimet verbale të agjentit të shitjeve. Si ta shmangni: çdo marrëveshje duhet të dokumentohet me shkrim në gjuhën tajlandeze dhe të nënshkruhet nga një përfaqësues i autorizuar i kompanisë.
Gabimi 4: Supozimi që ligji shqiptar apo evropian aplikohet automatikisht në Tajlandë. Si ta shmangni: punësoni një avokat të specializuar konkretisht në pronën e paluajtshme tajlandeze. Kuadrot ligjore të huaja nuk transferohen drejtpërdrejt në sistemin ligjor tajlandez.
Gabimi 5: Negocimi vetëm, pa njohuri të gjuhës tajlandeze. Si ta shmangni: sillni një përkthyes ose një avokat dygjuhësh. Gjykatat dhe institucionet qeveritare tajlandeze funksionojnë ekskluzivisht në gjuhën tajlandeze.
Gabimi 6: Blerja nga një ndërtues pa verifikuar stabilitetin financiar të tij. Si ta shmangni: kontrolloni regjistrimin e kompanisë përmes Departamentit të Zhvillimit të Biznesit (DBD), shqyrtoni portofolin e projekteve të përfunduara dhe analizoni pasqyrat financiare para se të angazhoheni.
Konteksti i Gjerë: Rregullimi po Shtrëngohet
Autoritetet tajlandeze po forcojnë mbikëqyrjen e strukturave të pronësisë së huaj, duke përfshirë shqyrtimin e mbi 11,400 kompanive të lidhura me skema 'nominee' vetëm në Koh Samui dhe Koh Phangan. Kjo do të thotë që blerësit duhet të presin më shumë burokraci dhe më shumë due diligence, jo më pak. Tregu po lëviz drejt një rregullimi më të rreptë, dhe pretendimet për forcë madhore janë tashmë një nga fushat që po marrin vëmendje ligjore gjithnjë e më të thelluar.
Përfundimi kryesor: mos u paniko, por as mos qëndro pasiv. Forca madhore është një mekanizëm ligjor, jo një justifikim universal që fshin përgjegjësinë e ndërtuesit. Detyra juaj si blerës është të dokumentoni çdo hap, të verifikoni pretendimet dhe të angazhoni profesionistë sa më herët. Sa më shpejt të veproni, aq më të mira janë shanset për të mbrojtur investimin tuaj. Ekipi i Prona në Tajlandë mund t'ju ndihmojë të kontrolloni historikun e një ndërtuesi para se të nënshkruani çdo kontratë.
Burimi: The CITY - Asia