Nëse jeni duke ndjekur tregun e pronave në Azinë Juglindore, ndoshta e keni parë lajmin: konglomerati malajzian Genting po ndërton një qytet teknologjik prej 20 miliardë dollarësh në zonën ekonomike speciale Johor-Singapore. Për shqiptarët që kanë vënë sytë te Phuket-i apo Bangkok-u, pyetja e parë që lind natyrshëm është: a po zhvendoset kapitali drejt Malajzisë dhe a duhet të ndryshojmë planet?
Përgjigja e shkurtër: jo drejtpërdrejt, por rregullat e lojës në rajon po ndryshojnë. Vetëm tre vite më parë, Tajlanda ishte padyshim destinacioni numër një për blerësit e huaj në rajon. Tani Malajzia po vendos në tavolinë një projekt të krahasueshëm në shkallë me një qytet të tërë. Çështja reale nuk është nëse paratë do të ikin nga Phuket-i drejt Johor-it, por si po rishkruhet harta e prioriteteve investuese në gjithë rajonin.
Çfarë është saktësisht projekti i Genting?
Genting Group është konglomerat malajzian me kapitalizim tregu rreth 8 miliardë dollarë, historikisht i njohur për kazino dhe hoteleri (Resorts World). Qyteti i ri në Johor shënon një kthesë strategjike drejt infrastrukturës teknologjike, jo vetëm turizmit.
Sipas dokumentacionit zyrtar të kompanisë, i njohur si Johor Tech Smart City, projekti do të shtrihet në 2,300 akra, duke përfshirë një AgTech Campus prej 500 akrash dhe një Knowledge AI Campus prej 1,700 akrash. Sipas The Edge Malaysia, projekti pritet të krijojë mbi 10,000 vende pune.
Qyteti do të ndërtohet brenda Zonës Ekonomike Speciale Johor-Singapore (JS-SEZ), e lançuar në janar 2025 pikërisht për të tërhequr biznese dhe talente ndërkombëtare. Kjo zonë ofron procedura doganore të thjeshtuara, lehtësira tatimore dhe qasje pa vizë për profesionistë të kualifikuar. Qeveria malajziane parashikon 100,000 vende pune të reja brenda dekadës së parë.
Johor Bahru ndodhet më pak se 30 km nga qendra e Singaporit, praktikisht duke funksionuar si periferi e shtetit-qytet, me çmime prone 3 deri 5 herë më të ulëta se në Singapor.
Sa fort ndikon kjo në investimet tajlandeze?
Tajlanda tërhoqi rreth 4.8 miliardë dollarë investime të huaja direkte në sektorin e pronave gjatë 2025. Kjo do të thotë që një projekt i vetëm i Genting-ut, në vlerë monetare, është i krahasueshëm me rreth katër vite të plota të këtij fluksi investues tajlandez, një shifër që tregon pse tregtarët e rajonit po e ndjekin me kujdes këtë zhvillim.
Por krahasimi i çmimeve tregon një pamje më të qartë të tregjeve të ndryshme:
| Treg | Çmimi mesatar për m² (2025) |
|---|---|
| Johor Bahru | 1,500 - 2,200 USD |
| Bangkok (projekte të krahasueshme) | 3,000 - 5,500 USD |
| Phuket (segmenti premium) | 3,500 - 7,000 USD |
Siç e shihni, Johor-i ende ofron çmime dukshëm më të ulëta, gjë që e bën atraktiv për investitorë me horizont afatgjatë, por jo domosdoshmërisht për dikë që kërkon të ardhura nga qiraja tani.
Sa i përket rendimenteve, Johor Bahru sot ofron 3-4% në vit nga qiraja, ndërsa Phuket-i mban 5-8% dhe Bangkok-u 4-6%. Kjo do të thotë se shumica e investitorëve në Johor po besojnë te rritja e vlerës së kapitalit, jo te fitimi i menjëhershëm nga qiraja, ndryshe nga logjika e shumicës së blerësve tajlandezë.
Ndryshimi ligjor: pronësi në Malajzi kundrejt Tajlandës
Për shqiptarët që krahasojnë dy destinacione, ky është detaji praktik më i rëndësishëm. Në Malajzi, të huajt mund të blejnë pronë me bazë freehold (pronësi e plotë), me prag minimal që fillon rreth 1 milion ringgit (rreth 220,000 dollarë). Në Tajlandë, pronësia e plotë freehold u lejohet të huajve vetëm për apartamente (kondo), dhe kjo brenda kuotës ligjore të pronësisë së huaj.
Kjo është arsyeja pse shumë investitorë me eksperiencë e shohin çështjen jo si 'cili treg është më i mirë', por si 'cili kuadër ligjor më përshtatet strategjisë sime'. Tajlanda ofron të ardhura nga qiraja dhe vlerë stili jetese; Malajzia ofron pronësi më të lirë ligjërisht dhe afërsi me Singaporin.
A po e ndjen Phuket-i presionin?
Deri tani, jo në mënyrë të dukshme. Vetë tregu i Phuket-it po tregon shenja të forta besimi: zhvilluesi Sansiri ka njoftuar plane për të investuar 40 miliardë bath në projekte të reja në Phuket midis 2027 dhe 2030, duke përfshirë shtatë projekte me vlerë 10 miliardë bath që do të lansohen në gjysmën e dytë të 2026-ës. Kjo është një shenjë e qartë se kërkesa reale për prona në Phuket mbetet e fortë, pavarësisht konkurrencës rajonale.
Nëse presioni nga Johor-i do të materializohet diku, është më e mundur që ai të prekë fillimisht segmentin e zyrave dhe komercial në Bangkok, pasi kryeqyteti konkurron drejtpërdrejt me Kuala Lumpur-in dhe Singaporin për zyra qendrore rajonale të kompanive. Tregjet turistike si Phuket, Samui dhe Pattaya mbeten të mbrojtura falë tërheqjes së tyre unike turistike, diçka që as Johor-i e as Kuala Lumpur-i nuk mund ta zëvendësojnë.
Si po përgjigjet Tajlanda ndaj konkurrencës?
Gjatë 2025-2026, Tajlanda ka përshpejtuar zhvillimin e Korridorit Ekonomik Lindor (EEC), që përfshin provincat Chonburi, Rayong dhe Chachoengsao. Qeveria po ofron pushime tatimore deri në 13 vjet për kompanitë teknologjike. Po diskutohet gjithashtu rritja e kuotës së pronësisë së huaj për apartamente nga 49% në 75%, një ndryshim që, nëse miratohet, mund të nxisë ndjeshëm fluksin e kapitalit të huaj në kondo tajlandeze.
Përfundim: cila strategji ka kuptim për ju?
Projekti i Genting-ut në Johor nuk është kërcënim direkt për investitorët e pronave në Tajlandë, është tregues i një faze të re konkurrence rajonale. Tajlanda fiton në të ardhura nga qiraja turistike, stil jetese dhe pjekuri tregu; Malajzia po vë bast te infrastruktura teknologjike dhe afërsia me Singaporin.
Investitori i mençur i studion të dyja tregjet, por vendos në bazë të një objektivi të qartë: rendiment sot apo rritje kapitali brenda një dekade. Nëse strategjia juaj është e ardhur qiraje e stabël dhe përdorim personal në një ambient turistik, Phuket-i mbetet zgjedhja më e parashikueshme, me infrastrukturë të provuar. Nëse jeni gati për një bast afatgjatë prej 10+ vitesh pranë Singaporit, Johor-i meriton vëmendje.
Ekipi i Prona në Tajlandë ndjek nga afër këto zhvillime rajonale dhe mund t'ju ndihmojë të kuptoni si ndikojnë ato konkretisht në planin tuaj të blerjes në Phuket apo gjetkë në Tajlandë.
Burimi: Nikkei Asia