Një blerës shqiptar hyn në zyrën e tokave në Banglamung me një çek bankar prej 4 milionë bahtësh dhe listën e ortakëve të kompanisë së tij tajlandeze. Një vit më parë, transaksioni do të vuloset brenda 90 minutave. Nga maji 2026, pyetja e parë nuk është më 'a keni sjellë dokumentet', por: nga erdhën paratë, çfarë profesioni keni dhe pse ortakët tajlandezë, që zotërojnë 51% të kompanisë, nuk kanë marrë kurrë asnjë dividend.
Kjo nuk është ligj i ri. Në maj 2026, Departamenti i Tokave i Tajlandës nxori tri qarkore të shënuara 'urgjente maksimale' për të gjitha zyrat provinciale të tokave në vend. Ato bashkojnë në një mekanizëm të vetëm zbatimi disa dispozita të Kodit të Tokave që ekzistojnë prej dy dekadash, por zbatoheshin në mënyrë të pabarabartë nëpër 76 provincat e mbretërisë. Ndryshimi themelor: kontrolli nuk është më një event një herë në ditën e regjistrimit. Tani është i vazhdueshëm.
Për shqiptarët që kanë blerë ose po planifikojnë të blejnë vilë në Phuket përmes një kompanie tajlandeze, kjo nuk është thjesht një lajm ligjor abstrakt. Është ndryshimi që mund të vendosë nëse prona jote mbetet e qetë apo hyn në një cikël rishikimi vitesh më vonë.
Cili është pragu real që trigjeron kontrollin?
Dy shifra konkrete duhen mbajtur mend. Pagesat në para të gatshme (cash) mbi 2.000.000 baht aktivizojnë automatikisht kontrollin e origjinës së fondeve, profesionit, të ardhurave dhe gjendjes financiare të përgjithshme të blerësit. Në mënyrë të pavarur nga metoda e pagesës, çdo pronë me vlerë të vlerësuar mbi 5.000.000 baht i nënshtrohet të njëjtit rishikim të thelluar.
Këto shifra nuk janë të rastësishme. Pragu prej 2 milionë bahtësh qëndron poshtë çmimit të pothuajse çdo vile me tokë të bashkangjitur, ndërkohë që përjashton shumicën e transaksioneve të zakonshme mes blerësve tajlandezë në provincë. Në praktikë, është një filtër i kalibruar pikërisht mbi segmentin e tregut të orientuar nga blerësit e huaj, pra segmenti ku bien pikërisht shumica e transaksioneve me interes shqiptar në Phuket.
Si funksionon baza e re e të dhënave për kompanitë pronare të tokave?
Struktura që po çmontohet copë-copë është më e vjetër se shumica e kondominiumeve në Phuket. Kodi i Tokave i Tajlandës ndalon pronësinë e drejtpërdrejtë të tokës nga të huaj, me përjashtime shumë të kufizuara, dhe tregu u përgjigj dekada më parë me kompaninë tajlandeze me përgjegjësi të kufizuar: 49% në pronësi të një të huaji, 51% në pronësi të ortakëve tajlandezë që, në praktikë, nuk kontribuonin kapital, nuk merrnin pjesë në administrim dhe shpesh nuk e dinin fare se teknikisht ishin pronarë të një vile 25 milionë bahtëshe. Avokatët e kanë shitur këtë skemë për vite si zgjidhje e funksionshme. Formalisht, kurrë nuk ka qenë. Neni 113 i Kodit të Tokave ndalon në mënyrë të qartë që një shtetas tajlandez të mbajë tokë në emër të një të huaji.
Çka ndryshoi nuk është teksti i ligjit, por aftësia e shtetit për ta parë tabllon e plotë njëherësh. Para vitit 2026, çdo zyrë tokash funksiononte në izolimin e vet informativ. Një kompani e regjistruar në Bangkok mund të blinte tokë në Surat Thani pa asnjë kontroll të kryqëzuar mes dokumenteve të saj te Departamenti i Zhvillimit të Biznesit (DBD) dhe regjistrit të titujve të pronësisë. Tani, një bazë e dhënash e centralizuar dhe e përditësuar vazhdimisht për pronarët korporativë e mbyll këtë hendek. Kontrolli një-herë-në-jetë bëhet monitorim i vazhdueshëm, çka do të thotë që një transaksion i mbyllur në 2019 mund të rishfaqet në një cikël rishikimi në 2027.
Zyrat e tokave duhet të ndërtojnë dhe të mbajnë të përditësuar një bazë kombëtare të dhënash për çdo person juridik që zotëron tokë, duke i skanuar për shenja të strukturimit nominal. Kompanitë e shënuara si rrezik i lartë (bazuar në përqindjen e pronësisë së huaj dhe kritere të tjera) përballen me rishikim më të thellë: regjistrat e ortakëve, dokumentacionin e depozituar te DBD, kontratat dhe, kur nevojitet, vizita në terren.
A do të thotë të jesh i shënuar për rishikim se je automatikisht i dyshuar?
Jo. Kjo është pika që shumë blerës e kuptojnë gabim dhe që vlen ta thuhet qartë: baza e re e të dhënave përfshin çdo person juridik që zotëron tokë, duke përfshirë kompani 100% tajlandeze. Rishikimi i thelluar aktivizohet nga kritere specifike rreziku, dhe thjesht të qenit i listuar në bazën e të dhënave nuk përbën gjetje faji.
Një provë e madhësisë reale të operacionit: vetëm në Phuket, mbi 600 kompani kanë hyrë tashmë në shqyrtim nga Departamenti i Hetimeve Speciale (DSI) dhe Ministria e Tregtisë, pjesë e një fushate më të gjerë që u intensifikua akoma më tej nga 1 gusht 2026 në bazë të Urdhrit 2/2569.
Sa më gjatë do të zgjasë tani regjistrimi i pronës?
Këtu ka një kosto praktike që shitësit rrallë e përmendin. Një rishikim shqyrtues nuk nënkupton keqbërje, por kushton kohë. Një transaksion që dikur mbyllej me një vizitë të vetme, tani mund të zgjatet nga dy deri në katër javë nëse zyra kërkon deklarata bankare, verifikim të të ardhurave ose shpjegim të origjinës së fondeve. Bankat gjithashtu kanë forcuar procedurat e tyre; disa tashmë kërkojnë tre muaj deklarata bankare para se të lëshojnë fondet e lidhura me një blerje nëpërmjet kompanie.
Kushdo që fluturon posaçërisht për regjistrim duhet të llogarisë një hapësirë kohore shtesë dhe të mos supozojë mbyllje të njëjtën ditë.
A ia vlen ende kompania tajlandeze për të blerë shtëpi private?
Qëndrimi ynë është i drejtpërdrejtë: struktura e kompanisë tajlandeze e ka konsumuar kryesisht rrugëtimin e saj si mjet për pronësi personale shtëpiake. Jo sepse çdo strukturë ekzistuese do të çmontohet nesër, por sepse rreziku i lidhur me të tani është i pambyllur në kohë dhe i shtrirë përgjatë viteve, dhe pasiguria është e vështirë për t'u shitur kur vjen momenti i rishitjes. Për blerësit që marrin pronën për të jetuar ose për ta dhënë me qira, një kondominium brenda kuotës së pronësisë së plotë të huaj (freehold, deri në 49% të sipërfaqes totale të një ndërtese sipas Ligjit të Kondominiumit) ose një kontratë qiraje afatgjatë e regjistruar rregullisht mbi tokën ofrojnë një parashikueshmëri që rruga e kompanisë nuk mund ta garantojë më.
Ka një përjashtim të ndershëm, dhe duhet thënë hapur: nëse kompania juaj tajlandeze operon vërtet një biznes, hotel, restorant, aktivitet bujqësor, me të ardhura reale, taksa, listëpagesa dhe ortakë tajlandezë që kanë investuar vërtet kapital, asgjë nga sa më lart nuk ju prek. Këto janë saktësisht strukturat që ligji kishte për qëllim t'i mbrojë. Problemi nuk ishte kurrë forma korporative në vetvete, por fakti që, në nëntë raste nga dhjetë, ajo formë përdorej si guaskë e zbrazët.
A ndihmon 'pastrimi' i strukturës para një kontrolli?
Jo, dhe kjo vlen të theksohet qartë sepse është një gabim i zakonshëm. Të përpiqesh të 'rregullosh' një strukturë retroaktivisht, duke blerë aksione shtesë ose duke ndërruar ortakët pak para një marrëveshjeje, tenton të tërheqë vëmendjen më shumë sesa ta shpërqendrojë. Hetuesit shqyrtojnë regjistrin e ortakëve dhe historikun e depozitimeve te DBD, dhe një rirregullim i papritur i pronësisë në një kompani pa të ardhura lexohet pikërisht ashtu si është.
Hapi praktik për t'u ndërmarrë tani është i thjeshtë: nxirre titullin e pronësisë dhe dokumentet e themelimit të kompanisë dhe bëj një audit të pavarur të strukturës para se ta bëjë zyra e tokave në vendin tënd. Nëse struktura është e zbrazët, është shumë më mirë të trajtohet me kushtet dhe kalendarin tënd, sesa të pritet të vijë kontrolli.
Pyetje të shpeshta
A mund të konfiskohet toka e blerë përmes një kompanie tajlandeze para vitit 2026?
Jo automatikisht. Qarkoret e reja prezantojnë shqyrtim, jo konfiskim retroaktiv. Por nëse një rishikim vërteton pronësi nominale, Kodi i Tokave lejon shitje të detyruar të pronës brenda një afati të caktuar, bashkë me përgjegjësi penale për ortakët tajlandezë nominalë të përfshirë.
Në ç'shumë aktivizohet kontrolli i origjinës së fondeve?
Në 2 milionë baht për pagesa në cash, dhe kurdo që vlera e vlerësuar e pronës kalon 5 milionë baht. Këto janë pragjet e vendosura nga qarkoret e majit 2026.
A më prek nëse blej drejtpërdrejt një kondominium në emrin tim si i huaj?
Blerja e drejtpërdrejtë e një kondominiumi brenda kuotës freehold për të huaj mbetet rruga ligjore më e pastër e mundshme. Sidoqoftë, rishikimi i origjinës së fondeve mbi pragjet e sipërpërmendura zbatohet për regjistrimin në përgjithësi, kështu që dokumentacioni yt i Formularit të Transaksionit të Këmbimit Valutor (Foreign Exchange Transaction Form) duhet të jetë pa asnjë të metë.
Çfarë kontrollohet saktësisht në një rishikim të kompanisë?
Regjistri i ortakëve, pasqyrat financiare të depozituara te Departamenti i Zhvillimit të Biznesit (DBD), kontratat, struktura e pronësisë dhe, kur është e arsyeshme, një vizitë reale në terren për të konfirmuar mënyrën se si përdoret prona.
A ka alternativë ligjore ndaj kompanisë për të zotëruar një shtëpi me tokë?
Po: një kontratë qiraje afatgjatë (deri në 30 vjet, e regjistruar në zyrën e tokave) e kombinuar me pronësi të veçantë të ndërtesës së ngritur mbi atë tokë. Është më pak e volitshme në rishitje, por nuk mbart asnjë nga rreziqet e strukturës nominale.
Burimi: Calinka Thailand (Dzen)